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万科A（000002）公司动态点评总结

核心内容

本报告发布于2018年10月25日，由分析师陈智旭撰写，对万科A的三季报进行了分析，并维持“推荐”投资评级。报告从市场数据、业绩表现、经营情况、财务指标、盈利预测和估值角度全面评估了公司当前状况。

主要观点

• 股价表现：当前股价为23.49元，总市值为2,593.10亿元，流通市值为2,282.09亿元，公司具备较强的市场表现。
• 盈利预测：预计2018-2020年每股收益分别为3.46元、3.81元和4.60元，动态PE不到7倍，股息率超过3%。
• 投资建议：公司战略转型为“城乡建设与生活服务商”，住宅开发、物业、租赁、物流、商业及养老教育等业务稳步推进，具备较强的逆周期操作能力，经营稳健。

关键信息

市场数据

• 当前股价：23.49元
• 总市值：2,593.10亿元
• 流通市值：2,282.09亿元
• 总股本：1,103,915万股
• 流通股本：971,517万股
• 12个月最高/最低价：40.65元/19.75元

业绩表现

• 营收与利润：2018年前三季度营收1760.2亿元，同比上升50.3%；归母净利润139.8亿元，同比上升26.1%，基本符合预期。
• 毛利率：毛利率同比提升超过4个百分点，主要受益于2016-2017年高价项目的结算。
• 净利率与ROE：归母净利率下降约1.5个百分点至7.9%；加权平均ROE由9.53%升至10.04%。
• 已售未结资源：上半年末已售未结金额达5523.8亿元，业绩锁定性强。

负债与资产运营

• 净负债率：升至51.2%，为近几年最高水平，但仍处于行业低位。
• 有息负债结构：短期有息负债占比31%，货币/短期有息负债覆盖率为1.78倍，负债结构优化。
• 资产运营：存货周转率提升，资产运营效率增强。

销售与投资情况

• 销售增长：前三季度销额及销面分别为4316亿元及2902万平米，同比均增长8.9%；但9月销售同比由正转负。
• 销售均价：销售均价基本与去年持平，上涨势头趋缓。
• 投资力度：前三季度新增权益建面同比下降，但投资力度（总建面/销售建面）达123%，基本与去年持平，布局仍以一二线城市为主，占比84%，高于2017年的75%。
• 拿地均价：拿地均价维持低位，显示公司在土地市场中保持谨慎策略。

财务指标分析

估值情况

风险提示

• 行业调控超出预期可能对公司的业绩和股价产生负面影响。

总结

万科A在2018年前三季度表现出稳健的业绩增长，营收和净利润均实现双增长，毛利率提升，但净利率略有下降。公司负债结构优化，净负债率虽升至近几年最高，但仍在行业低位。销售稳步增长，但增速有所放缓，投资力度保持稳定，主要布局于一二线城市。公司具备较强的逆周期能力，财务指标显示其盈利能力与资产运营效率持续提升，估值合理，维持“推荐”评级。然而，行业调控政策的不确定性仍是主要风险。