20161019-广发证券-房地产行业_9月成交旺季继续活跃_未来成交热度将逐步回落_30页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2016年9月，全国房地产市场成交活跃，成交量和价格均出现上涨。全国44城市商品房成交指数为434，环比上升8%，同比上涨35%。39城市住宅成交指数为467，环比上升6.3%，同比上涨33%。整体市场呈现旺季特征，但政策调控的持续收紧对成交量的抑制作用增强。

主要观点

• 政策调控效果显现：重点城市在国庆期间重启或加码限购限贷政策，调控方向集中在改善性需求及投资性需求，对市场成交影响明显。
• 成交量将逐步回落：由于住房内生需求减弱、需求透支、调控精准性提升及被调控城市成交量下滑，未来成交量将进入调整期，库存上升，房价增速放缓。
• 区域表现分化：一线城市成交环比下降，但同比仍保持增长；二线城市成交显著增长，而三四线城市则因政策收紧及需求透支，成交量增长放缓。
• 房价整体上涨：各线城市房价环比均上涨，其中二线城市涨幅明显，一线城市涨幅较高。
• 二手房市场受政策影响：政策调控对二手房成交量和价格的抑制作用更加明显，预计未来成交量和价格将逐步调整。

关键信息

全国成交情况

• 商品房：9月成交指数434，环比上升8%，同比上涨35%。
• 住宅：9月成交指数467，环比上升6.3%，同比上涨33%。
• 推盘量：30城市商品房推盘面积环比上升12%，36城市住宅推盘面积环比上升3%。
• 库存与去化周期：全国商品住宅去化周期为7.8个月，批售比下降至1.2。
• 房价：百城住宅均价环比上涨2.83%，同比连续14个月上涨。

各线城市成交情况

• 一线城市：商品房成交环比下降3.7%，住宅成交环比下降39.7%；房价环比上涨2.74%。
• 二线城市：住宅成交环比上涨10.1%，房价环比上涨2.65%。
• 三四线城市：住宅成交环比上涨10.6%，房价环比上涨1.41%。
• 去化周期：二线城市去化周期降至6.8个月，一线城市微幅上升至7.4个月，三四线城市上升至14个月。

区域成交情况

• 环渤海地区：成交环比上涨10%，同比上涨41%。
• 长三角地区：成交环比上涨10%，同比上涨45%。
• 珠三角地区：成交环比上涨36%，同比上涨46%。
• 去化周期：长三角地区去化周期为4.9个月，珠三角地区为7.2个月，环渤海地区为11个月。

重点城市分析

北京

• 商品房成交：182万方，环比上升20.9%，同比上升4.5%。
• 住宅成交：91万方，环比上升8.3%，同比下跌7%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上升0.9%，去化周期为9个月。
• 房价：环比上涨3.88%，涨幅较上月扩大。
• 政策影响：9月30日出台“京八条”，提高首付比例，重启“90/70”政策。

上海

• 商品房成交：248万方，环比下降30.7%，同比上升2%。
• 住宅成交：159万方，环比下降39.7%，同比下跌18%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比下降4.02%，去化周期上升至6个月。
• 房价：环比上涨3.5%，涨幅收窄。
• 政策影响：全面实施不动产统一登记制度。

深圳

• 商品房成交：40万方，环比上升32.3%，同比下跌28%。
• 住宅成交：28万方，环比上升19.3%，同比下跌32%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上升9.9%，去化周期上升至16个月。
• 房价：环比上涨1.0%，涨幅收窄。
• 政策影响：出台限购及信贷收紧政策，本地家庭限购2套，非户籍居民需提供社保或个税证明。

广州

• 商品房成交：173万方，环比上升33.6%，同比上升54%。
• 住宅成交：143万方，环比上升31.6%，同比上升60%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比下降3%，去化周期下降至6个月。
• 房价：环比上涨3.7%，涨幅扩大。
• 政策影响：加强房地产广告管理，禁止投资回报承诺等。

其他重点城市

天津

• 住宅成交：环比下降5.5%，同比上涨49%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比下降7.9%，去化周期为6个月。
• 政策影响：重启限购，提高首付比例。

济南

• 住宅成交：环比上升54.3%，同比上涨148%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上升2.3%，去化周期为12个月。
• 政策影响：重启限购，提高首付比例。

青岛

• 住宅成交：环比上升3.6%，同比上涨55%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比下降2.1%，去化周期为9个月。
• 政策影响：重启限购，提高首付比例。

苏州

• 住宅成交：环比上升70%，同比上涨44%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上升3.4%，去化周期为7个月。
• 政策影响：重启限购，限制外地投资需求。

杭州

• 住宅成交：环比上升36%，同比上涨105%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比下降21.5%，去化周期为4个月。
• 政策影响：暂停向非户籍居民出售住房，提高土地出让保证金比例。

东莞

• 住宅成交：环比上升80%，同比上涨18%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上升1.7%，去化周期为7个月。
• 政策影响：出台限购政策，抑制市场过热。

佛山

• 住宅成交：环比上升35.6%，同比上涨110%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上升7.4%，去化周期为8个月。
• 政策影响：加强房地产市场管理，提高土地出让保证金比例。

武汉

• 住宅成交：环比下降22.9%，同比上涨3%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比下降19.3%，去化周期下降至4个月。
• 政策影响：重启限购，抑制投资需求。

重庆

• 住宅成交：环比上升14.2%，同比上涨123%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上升3.2%，去化周期上升至9个月。
• 政策影响：重启限购，限制外地投资需求。

长沙

• 住宅成交：环比上升71%，同比上涨37%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比下降12.3%，去化周期下降至6个月。
• 政策影响：重启限购，限制投资需求。

成都

• 住宅成交：环比上升19.6%，同比上涨22%。
• 库存与去化：商品住宅库存环比上升7.4%，去化周期上升至9个月。
• 政策影响：重启限购，限制外地投资需求。

风险提示

• 政策收紧可能蔓延：热点二线城市可能面临政策收紧，影响成交量。
• 行业销售增速放缓：政策调控可能导致行业销售增速低于预期，市场进入调整期。

总结

2016年9月房地产市场呈现旺季特征，但政策调控效果逐步显现，成交量和价格将面临调整压力。二线城市表现显著，而一线城市表现偏弱。未来市场可能逐步进入调整期，库存上升，房价增速放缓。政策对二手房市场影响更加明显，成交量和价格预计将逐步回落。