20230308-国盛证券-空间地理视角下的园区分析_19页_2mb

空间地理视角下的园区分析总结

1. 园区建设下园区城投现状

核心内容

• 园区城投平台活跃：自2008年起，地方政府在中西部及中小城市大力推动园区建设，成立大量园区城投平台，以促进城市建设和经济发展。
• 基建投资增速显著：2008-2011年，园区城投累计成立近200家，基建投资增速在2009年达到50.77%的峰值；2012-2017年，平均基建投资增速维持在20%左右，成为经济托底的重要手段。
• 城镇化率提升：2008年至2018年，我国城镇化率从45.89%提升至58.52%，园区建设在其中发挥了重要作用。

关键问题

• 园区债务压力加剧，2021年广义债务率高于400%的园区有86个，其中江苏省最多（16个），国家级园区占比最高（63个）。
• 园区城投平台负面舆情频发，2018年以来普通园区负面事件最多，平均每个普通园区发生0.18次。

2. 园区资质几何？——基于空间地理经济学视角

核心观点

• 空间地理经济学决定园区资质：园区与主城区的距离、人口密度和主城区能级是影响园区财政实力和债务率的关键因素。
• 距离与密度影响债务率：园区离主城区越近、人口密度越大，广义债务率越低。距离近有利于交通便利和产业导入，密度高则有助于提升土地出让收入和财税收入。
• 主城区能级增强园区实力：主城区能级高意味着经济辐射力强，对园区的正外部性更大，从而提升园区财政收入。

关键数据

• 全国园区空间距离：90%的园区与主城区距离小于65公里，平均距离为26.72公里，中位值为16.9公里。
• 全国园区人口密度：近90%的园区人口密度不大于5500人/平方公里，平均为2540人/平方公里，中位值为1494人/平方公里。
• 主城区能级分布：四个直辖市（上海、北京、重庆、天津）的主城区能级最高，国家级园区平均主城区GDP为9209.28亿，省级园区为9184.74亿，普通园区为7354.61亿。
• 高资质园区分布：高资质园区主要集中在东部地区，江苏省最多（22个），其次是四川省（12个）和浙江省（9个）。从行政层级看，高资质园区以国家级园区为主（68个）。

案例分析

• 赣州经开区 vs 贵安新区：两者主城区能级相近，但赣州经开区因距离近、密度高，资质更优，广义债务率也更低（302.12% vs 729.37%）。

3. 投资建议与风险提示

核心建议

• 高投资性价比园区：空间地理经济学优势明显且估值合理的园区，具有较高的投资价值，如位于第一象限的园区。
• 高风险园区：空间地理经济学劣势且估值偏低的园区，需警惕债务压力，如位于第三象限的园区。

分析框架

• 市场定价与空间地理经济学关系：
  • 市场定价较准确的园区分布在二、四象限；
  • 市场定价与空间地理经济学规律偏差较大的园区分布在一、三象限。
• 第一象限园区特点：空间地理经济学优势显著，债务率呈下降趋势，财政收入结构稳定，具备较好的偿债能力。
• 第三象限园区风险：空间地理经济学劣势，债务率持续上升，财政收入结构恶化，存在较大偿债风险。

风险提示

• 关注债务压力：第三象限园区的广义债务率持续攀升，财政收入结构恶化，未来偿债压力可能加剧。
• 投资策略：优先选择空间地理经济学优势明显且估值合理的园区，规避高债务率、低能级、低密度的园区。

附图说明

• 园区建设热度分布图：显示江苏省、上海市等东部地区园区建设热度较高。
• 广义债务率与空间地理指标关系图：反映距离、密度与债务率之间的正负相关性。
• 高资质园区地区分布图：显示高资质园区主要集中在东部地区，尤其是江苏省。

总结

园区建设在推动城市化和经济发展中发挥了重要作用，但近年来因地方政府财政压力增大，园区债务问题凸显。园区的财政实力与债务率受空间地理经济学指标（距离、密度、主城区能级）显著影响。投资时应关注这些指标，优先选择具备地理优势且估值合理的园区，同时警惕债务率高、地理劣势的园区。