20131230-光大证券-房地产行业_2014年投资策略-盘活存量_五马奔腾_26页_1mb

房地产行业2014年投资策略总结

核心内容

2014年房地产行业面临景气度回落，但结构性机会依然存在。行业评级为增持，板块将从盈利重估转向资产重估和竞争力提升。核心观点是：盘活存量将成为行业发展的关键，具体体现为“五马奔腾”的投资机会。

主要观点

1. 行业景气度回落

• 2014年房地产销售面积和销售额预计分别增长10%和15%，投资额预计增长20%，但整体景气度仍低于2013年。
• 主要制约因素：
  • 货币环境：影子银行清理和利率市场化导致整体利率上升，按揭贷款利率优惠和投放额度受限，购买力难有明显改善。
  • 去库存压力：2013年开发商购地增长明显，2014年楼市将进入去库存阶段，房价难以显著提升。
  • 利润率收窄：地价上涨速度仍快于房价，导致行业盈利增速维持在**20%**左右，但利润率持续收窄。
  • 房产税预期：房产税出台将对板块估值形成压制。

2. 投资逻辑转变

• 从盈利驱动转向资产与竞争力驱动，板块估值难以大幅提升，但低估值与稳定增长相结合，具备阶段性配置价值。
• 结构性机会为主，重点聚焦于“新城市、新自贸区、新园区、新国企、新模式”五大方向。

3. 国际经验借鉴

• 日本1970年代的经验表明，城市更新与卫星城建设是推动房地产市场复苏的重要动力。
• 韩国1990年代的转型期也显示，地产板块在经济结构变化中表现弱于大市，但存在结构性机会。

4. 中国房地产行业现状

• 城市发展的不平衡性：部分城市土地开发强度高，而其他城市仍有较大开发潜力。
• 区域公司受挫：区域公司因本地市场受侵蚀、区外扩张乏力，表现不如龙头公司。
• 传统地产公司被市场抛弃：以四大龙头为代表的传统地产公司被市场抛弃，而转型公司和自贸区相关公司表现较好。

关键信息

1. 五马奔腾的投资机会

第一匹马：新城市

• 背景：中国城市发展的不平衡性为新城市体系建设提供空间。
• 机会：城市更新、卫星城建设、产城融合。
• 推荐标的：
  • 华夏幸福：产城融合与卫星城建设带来销售快速增长。
  • 南国置业：新城商业配套带来销售快速增长。
  • 中粮地产：未具体提及，但作为推荐标的之一。

第二匹马：新自贸区

• 背景：贸易形势变化推动原保税区向自贸区升级。
• 机会：自贸区土地储备重估、服务贸易与投资便利化。
• 推荐标的：
  • 京能置业：约1/3土地储备在天津东疆保税区，有望获得资产重估机会。
  • 建发股份：未具体提及，但作为推荐标的之一。

第三匹马：新园区

• 背景：产业升级带动老开发区物业升级与新产业落地。
• 机会：专业园区发展、融资环境改善（如新三板）、“产学研”结合。
• 推荐标的：
  • 市北高新：园区地产公司，兼具“房东+股东”双重属性。

第四匹马：新国企

• 背景：新一轮国企改革在资源整合、治理改善和激励制度优化方面带来正向影响。
• 机会：资产整合、治理改善、混合所有制发展。
• 推荐标的：
  • 中华企业、首开股份、北京城建、招商地产：受益于国企改革，运营效率有望提升。

第五匹马：新模式

• 背景：房地产存量市场和交易市场为地产服务商提供创新机会。
• 机会：物业管理、销售代理、经纪业务、金融业务（如赎楼款、首付贷款）。
• 推荐标的：
  • 世联地产：传统业务销售代理与资产管理快速增长，新业务金融业务提升ROE。

结构性机会与估值修复

• 板块整体估值难有明显提升，但低估值+稳定增长的组合带来阶段性修复机会。
• 投资逻辑从盈利重估转向资产重估和对竞争力的认可，未来将更关注企业资产质量和运营效率的提升。

数据支持

• 图表显示：地产板块在2013年跑输沪深300指数，但部分转型企业表现较好。
• 表格数据表明：区域公司下跌更多，龙头公司加大二线城市布局，而自贸区、园区、国企改革、新模式相关公司具有更高的增长潜力。

总结

2014年房地产行业将经历从盈利驱动向资产与竞争力驱动的转变，投资机会主要来自“五马奔腾”策略。在货币环境未明显改善、房价难以上涨、房产税预期等压力下，板块仍具备配置价值。未来应重点关注城市更新、自贸区升级、园区发展、国企改革和新模式创新等方向，以结构性机会为主导，挖掘具备成长潜力的标的。