保利投顾-2020年半年度南昌区域房地产市场报告-2020.7-50页_9mb

2020年南昌区域公司市场报告总结

全国宏观政策环境

2020年上半年，全球经济因疫情反复而步入衰退，对我国经济产生传导压力。尽管制造业PMI回暖，但外部需求恢复仍存在不确定性。我国货币宽松政策逐步转向“宽财政+宽信用”，财政政策扩张导致市场利率边际抬升，货币宽松空间趋于收敛。中央对房地产行业采取中性政策，短期内政策放松概率较小。

主要观点

• 全球疫情导致经济衰退，影响我国出口和制造业。
• 房地产政策从支持房企转向刺激需求，再进入有松有紧阶段。
• 房企融资规模上升但利率下降，带动土地市场火热。
• 限贷政策调整空间有限，房贷利率维持非对称下调。

全国商品房市场特征及趋势研判

全国商品房市场在疫情后逐步修复，但整体仍受冲击，销售面积同比下滑。华东、华北、西部、华南市场逐步回暖，而华中和东北市场恢复较慢。部分城市限价放松支撑房价上行，但低价走量仍是主流。疫情冲击加大地方财政压力，政府供地意愿增强，土地市场仍有放量空间。

关键信息

• 1-5月全国商品住宅销售面积同比下降11.8%。
• 限价放松对房价有结构性拉动作用，但多数城市仍以低价走量为主。
• 二手房市场表现低迷，同比下滑36.2%。
• 品牌房企在南昌市场占据主导地位，TOP10房企市占率超过60%。

南昌土地市场特征及趋势研判

南昌土地市场在疫情后表现活跃，经营性土地成交同比上升120%，但完成率仅为37%，低于往年水平。土地供应集中在新建区、经开区和红谷滩新区，其中经开区和新建区成为主要成交区域。下半年土地成交量预计将有所下降，全年完成率预计在50%-60%之间。

主要观点

• 南昌土地市场受疫情影响，供应和成交集中在上半年。
• 南昌县和新建区土地成交活跃，市占率较高。
• 土地成交楼面价同比下降43%，但部分高价地仍引起关注。

南昌商品房市场特征及趋势研判

南昌商品房市场在疫情后逐步恢复，但整体仍受疫情影响，成交量仅为去年的67%。市场恢复至81%，主要集中在新建区、红谷滩新区和经开区。别墅市场表现平稳，但整体成交低迷。预计下半年住宅市场将稳步上升，成交价格趋稳。

关键信息

• 南昌市商品住宅库存347万㎡，出清周期7.5个月。
• 住宅市场以120-144㎡和100-120㎡户型为主，占比达64%。
• 南昌市商品住宅成交TOP10项目中，新力、恒大、万科占据主导地位。
• 南昌市别墅成交TOP10项目中，新建区和湾里区表现突出。

总结

核心内容

• 全国宏观政策环境：全球疫情和经济衰退对我国经济产生影响，房地产行业政策保持中性，以稳为主。
• 全国商品房市场：整体销售面积下降，但部分城市市场回暖，低价走量仍是主流，二手房市场低迷。
• 南昌土地市场：土地成交同比上升，但完成率较低，下半年成交量预计下降，全年完成率在50%-60%之间。
• 南昌商品房市场：市场逐步恢复，但整体仍受疫情影响，成交量和价格趋稳，品牌房企占据主导地位。

主要趋势

• 政策调控：以人才引进和落户放松为主，但政策收紧城市增多。
• 市场修复：全国及南昌市场逐步修复，但进度不一，三四线城市恢复较慢。
• 土地市场：土地供应和成交集中在上半年，下半年成交量预计下降。
• 住宅市场：户型以改善型为主，价格趋稳，品牌房企表现突出。

关键信息

• 全国商品房销售面积同比下滑11.8%，但降幅收窄。
• 南昌土地市场火热，但下半年成交量预计下降。
• 南昌市商品住宅库存维持在健康水平，出清周期7.5个月。
• 品牌房企在南昌市场占据主导地位，新力、恒大、万科表现突出。

展望

• 全国市场：成交端预计平稳，供应端放量，竞争加剧。
• 南昌市场：下半年供应集中，可能出现促销小高潮，成交价格趋稳。

附录：数据概览

全国市场数据

• 销售面积：1-5月同比降11.8%，降幅收窄7%。
• 房价指数：70城房价指数连续上涨，但多数城市仍以价换量。
• 政策调控：部分城市限价放松，但多数城市仍以低价走量为主。

南昌市场数据

• 土地成交：上半年经营性土地成交同比上升120%，但完成率仅37%。
• 住宅成交：1-6月成交203.29万㎡，恢复至81%。
• 别墅成交：上半年成交10.19万㎡，均价15783元/㎡。
• 房企销售：新力、恒大、万科、保利、新旅占据TOP5，市占率超过60%。

土地成交之最

• 面积最大：旭辉41.57万㎡。
• 金额最高：华润21.74亿元。
• 楼面价最高：华润9204元/㎡。
• 溢价率最高：东投101.55%。