保利投顾-2020Q1广东区域房地产市场报告-2020.4-56页_5mb

疫情“黑天鹅”按下复苏暂停键 - 2020年一季度广东区域市场报告总结

核心内容

本报告分析了2020年一季度广东房地产市场受疫情冲击的情况，探讨了疫情对房地产行业的影响及市场恢复情况，并对广东各城市房地产市场表现及未来走势进行了研判。

主要观点

1. 疫情对房地产的影响
   疫情对全国房地产市场造成阶段性冲击，广东各城市亦受影响。全国市场在疫情后逐步恢复，但广东部分城市因返乡置业需求高，市场复苏相对滞后。

2. 宏观政策环境

   • 全球经济受疫情影响较大，欧美经济衰退概率高，而我国宏观政策储备充足，货币与财政政策进一步宽松，对房地产市场形成支撑。
   • 房企融资成本下降，土拍热度上升，带动市场回暖。
   • 基建投资加码，尤其在广东粤东、粤西及珠三角地区，有助于改善客户预期。

3. 房地产政策动向

   • 政策以“保量稳价”为目标，部分城市限购和限贷政策有所松动，如广州白云区、佛山等地放宽人才购房门槛。
   • 房贷利率有望下降，但首付比例调整仍较为敏感，政策释放空间有限。
   • 部分城市推出购房补贴、人才落户等政策，刺激市场需求。

4. 广东房地产市场特征

   • 广州及环广城市市场恢复较慢，尤其市区因购房门槛高，修复速度较外围区域慢。
   • 粤东西北城市以价换量效果明显，但需警惕价格调整的可持续性。
   • 珠江肇高铁等基建项目启动，有助于吸引外溢需求，带动市场复苏。

关键信息

一、全国市场情况

• 疫情冲击：全国房地产市场在疫情初期受较大影响，1-2月投资和销售面积分别下降16%和35%。
• 恢复情况：全国典型城市来访量逐步回升，但客户观望情绪浓厚，成交周期拉长。
• 以价换量：全国市场普遍采用降价促销策略以换量，尤其在三四线城市效果显著。

二、广东区域市场情况

• 疫情冲击程度：广东房地产投资和销售面积受疫情冲击较大，但恢复速度较快，尤其是广深市场。
• 区域分化：
  • 湾区：广州、深圳市场恢复较快，尤其是深圳。
  • 粤东西北：受返乡置业需求抑制，市场复苏较慢，但以价换量策略有效。
  • 粤东：逐步复苏，部分城市如湛江、韶关、茂名等通过降价促销带动成交。
  • 粤西：清远、肇庆、江门等地通过降价和促销手段刺激市场，但竞争激烈，价格调整压力仍存。

三、政策与市场趋势

• 宏观政策：货币宽松与财政刺激政策持续加码，为房地产市场提供支撑。
• 政策松动：部分城市限购、限贷政策边际放松，如广州白云区、佛山等地。
• 市场走势：
  • 广州：市区恢复较慢，外围区域以价换量效果明显。
  • 佛山：限购区成交预期回暖，非限购区需求回流压力大。
  • 清远：价格逐步回归内生购买力，但竞争激烈，仍有价格调整空间。
  • 肇庆：市场持续走弱，投资客退潮，需依赖渠道拓客及基建项目带动需求。
  • 江门：市场修复较快，但部分区域如鹤山仍存在降价空间。

四、未来展望

• 政策支持：预计房地产政策将继续以“保量稳价”为主，部分城市可能进一步松动限购政策。
• 市场复苏：随着疫情缓解和政策优化，市场成交有望逐步回暖，尤其是核心城市及周边。
• 价格调整：部分城市如清远、肇庆、韶关等将继续以价换量，但需关注价格调整的可持续性。
• 基建带动：广东多地基建项目推进，如深中通道、广湛铁路等，有助于改善客户预期，促进需求释放。

市场机会点

• 房企端：预售条件放松，土地财政依赖度高的城市政策调整空间大。
• 需求端：刚需客户受利率下降、落户放宽及房价促销刺激，有望率先释放。
• 投资端：全球资金宽松背景下，国内房地产投资仍具吸引力。
• 区域发展：珠三角、粤东、粤西等区域基建投入大，配套落地有助于市场复苏。

总结

本报告指出，疫情对广东房地产市场造成较大冲击，但随着政策宽松、基建投入增加及市场逐步恢复，房地产市场有望迎来复苏。核心城市如广州、深圳恢复较快，而粤东西北地区需进一步通过价格调整和政策支持带动市场回暖。未来，房地产政策将以“保量稳价”为目标，部分城市限购和限贷政策可能进一步松动，以促进市场健康发展。