【保利投顾研究院】2019年广东区域年度市场报告_55页_7mb

2019年广东区域市场年报总结

核心内容

2019年广东区域房地产市场在政策和市场环境的双重影响下，整体呈现稳中趋缓态势。市场运行周期理论显示，核心城市如深圳及周边城市率先回暖，而部分三四线城市仍面临长期调整压力。中央政策强调“稳增长”，通过“宽财政”和“灵活适度”的货币政策推动市场平稳发展，同时强调“房住不炒”与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向。

主要观点

• 宏观环境：全球和国内经济增速放缓，制造业PMI低位运行，房地产市场进入“窄幅箱体”阶段，政策以稳为主，防止市场过热或过冷。
• 政策基调：限购政策局部放松趋势明显，但全面刺激政策概率较低；房贷利率预计小幅下调，但幅度有限；房企融资环境有所改善，但整体仍偏紧。
• 市场特征：广东区域市场调整早于全国，核心城市（如深圳、广州）表现优于外围城市；二手房市场在核心区域企稳，但整体仍处于调整阶段。
• 区域分化：深圳及周边城市（如东莞、惠州）率先回暖，广州及周边城市（如佛山、清远）逐步企稳，粤东西北城市（如茂名、湛江）调整压力较大，粤东北城市（如汕头、揭阳）仍处低位。

关键信息

一、宏观形势及行业环境

1. 全球经济疲软：美国贸易保护政策对制造业造成冲击，主要经济体制造业PMI低于枯荣线，经济增速放缓。
2. 国内经济预期偏弱：GDP增速下滑至6.0%，出口低迷，消费趋稳，基建投资修复缓慢。
3. 政策导向“稳”字当头：中央强调“六稳”，关注价格与杠杆风险，推动“稳地价、稳房价、稳预期”。
4. 金融环境：LPR机制推动融资成本下降，财政政策为主要发力点，房企融资有所改善。

二、全国市场基调及广东区域市场特征

1. 全国市场走势：客户来访平稳，成交转化率下降；中西部市场较稳，华东华南降幅收窄，华北调整时间较长。
2. 广东区域特征：
   • 核心城市：深圳及周边城市率先回暖，广州及周边城市逐步企稳。
   • 外溢城市：东莞、惠州承接深圳外溢需求，市场表现相对平稳。
   • 三四线城市：多数城市面临长期调整，库存压力大，市场仍低迷。

三、广东城市走势研判与机会点剖析

1. 广州及环广区域

• 市场走势：广州市场二次调整，价格基本到位，中心区企稳回升，近郊市场逐步回暖。
• 机会点：
  • 中心及近郊机会更好，南沙、黄埔等区域政策优化。
  • 限贷政策优化空间较大，若二套房认定条件放宽，可激活换房需求。
  • 二手市场若回暖，将带动整体市场复苏。

2. 深圳及临深区域

• 市场走势：深圳市场明显回暖，东莞、惠州成交平稳，中山市场低迷。
• 机会点：
  • 深圳市场具备进一步上涨潜力，但需警惕调控政策风险。
  • 东莞、惠州供应限制下，市场有望维持平稳。
  • 珠海限购政策松动，市场结构性回暖。

3. 粤西北区域

• 市场走势：茂名、湛江市场逐步企稳，阳江、韶关仍处调整阶段。
• 机会点：
  • 茂名、湛江基本面较强，市场有望平稳发展。
  • 阳江、韶关需警惕库存风险，可关注房贷利率调整带来的需求刺激。

4. 粤东北区域

• 市场走势：汕头持续调整，汕尾、河源市场较稳，揭阳仍处低位。
• 机会点：
  • 汕头地价回归理性，市场有望低位复苏。
  • 汕尾、河源受深圳一体化预期带动，市场趋稳。
  • 揭阳库存压力大，需持续调整。

总结

2019年广东房地产市场在宏观政策和区域分化的影响下，呈现出稳中趋缓的趋势。核心城市如深圳和广州市场表现优于外围城市，政策和利率调整成为市场复苏的重要推动力。未来2020年，市场有望在政策宽松和利率下行的推动下逐步回暖，但需警惕局部区域库存和竞争压力。整体来看，市场将进入新的周期，政策优化和需求释放将成为关键。