保利投顾研究院-2020年广东区域房地产市场年报-2021.1-61页_8mb

广东区域市场2020年年报总结

核心内容

2020年广东房地产市场在宏观政策、经济复苏及供需关系的多重影响下呈现出“核心启动、外围回归”的格局。核心城市如深圳、广州等地市场表现强劲，价格锚效应显著，带动周边区域市场热度上升。而粤东西北区域则因前期上涨退潮，地价和楼价锚下降，市场逻辑回归内生需求和基本供求关系。2021年，政策和金融环境进一步趋紧，核心城市外溢效应增强，外围城市以价换量，市场结构继续分化。

主要观点

• 价格锚重塑：核心城市价格持续上涨，带动周边市场热度上升；外围城市则回归基本供求逻辑，内生需求主导市场走向。
• 政策调控：2020年政策从边际放松转向中性偏紧，尤其在热点城市，调控政策加码，影响房价预期和市场走势。
• 金融环境：房地产金融政策趋紧，尤其是“三道红线”和“两道红线”对高杠杆房企和居民房贷产生明显影响，信贷环境收紧。
• 市场分化：核心城市及周边区域表现出强劲的市场复苏，而粤东西北区域则面临库存压力和价格调整。
• 区域联动：核心城市与周边区域存在明显的政策和价格传导效应，如广州带动佛山，深圳带动东莞和惠州。

关键信息

宏观经济环境

• 全球流动性宽松，助推资产价格上涨。
• 中国经济率先复苏，广东GDP增长2.3%，首次突破11万亿。
• 房地产投资增长9.2%，基建投资增长11.6%。
• 货币政策趋紧，关注宏观杠杆率和金融风险。

全国市场走势

• 住宅销售额累计增幅扩大至10.8%，市场韧性较强。
• 需求回归核心城市，中高端项目和二手市场表现突出。
• 华东华南市场热度较高，华中东北市场恢复较慢。

广东市场特征

• 广东市场上升期启动较晚，2020年已进入上升通道。
• 深圳及环深城市成交增幅显著，地价和楼面价攀升。
• 广州及环广城市成交量上升，但外围区域市场仍以平价走量为主。
• 东莞去化周期降至4.3个月，部分区域地价接近房价。
• 惠州临深区域供不应求，承接深圳外溢需求。
• 中山东部临深片区成为供应和成交热点。
• 珠海市场受限购政策影响，香洲和横琴板块表现活跃。

市场展望

• 2021年趋势：核心城市价格预期平稳，外围城市价格可能继续上涨。
• 信贷政策：房贷利率和额度趋紧，需提前争取按揭额度。
• 区域联动：政策梯度和价差剪刀差扩大，核心城市外溢需求活跃。
• 客户需求：改善和高端市场需求上升，带动价格结构性上涨。
• 风险点：价格快速上升区域政策加码风险上升，信贷环境趋紧。

城市市场研判

广州及环广区域

• 市场回顾：2020年成交量上升，中心区和黄埔南沙价格上涨。
• 市场展望：政策宽松下，中心区和外围区域市场活跃，但需警惕政策收紧风险。

环深区域

• 深圳：成交量价上涨明显，政策收紧后市场趋于平稳。
• 东莞：去化周期低，部分区域地价接近房价，政策升级风险较大。
• 惠州：临深区域供不应求，承接深圳外溢需求，市场热度持续。
• 中山：东部临深片区为供应和成交热点，预计仍将继续引领市场。
• 珠海：限购松动后市场活跃，香洲和横琴板块表现突出。

粤东区域

• 汕头：成交稳定，库存压力下市场以平价走量。
• 汕尾、揭阳：以价换量，市场稳步增长。
• 梅州、河源：市场周期相对滞后，四季度企稳迹象明显。

粤西北区域

• 湛江、茂名、阳江：市场表现分化，部分区域供应增长，成交收缩。

总结

2020年广东房地产市场整体呈现“核心启动，外围回归”的趋势，政策调控和金融环境趋紧，市场回归基本供求逻辑。核心城市如深圳、广州及周边区域表现出较强的市场活力，而粤东西北区域则面临库存压力和价格调整。2021年，市场将继续受到政策和信贷环境的影响，核心城市外溢效应增强，外围城市以价换量，整体市场结构进一步分化。