漳州2020年市场年报【保顾研究院海西分院】_46页_4mb

漳州2020年年度市场报告总结

核心内容

本报告对漳州2020年的房地产市场进行了系统性分析，涵盖宏观环境、政策调控、土地市场、二级市场、竞争格局及2021年展望等方面，旨在全面了解漳州房地产市场的发展现状与未来趋势。

主要观点

宏观环境

• 全球经济预期逐渐好转，疫苗进程影响经济修复速度，但明年仍具不确定性。
• 中国经济率先恢复正增长，成为当前唯一实现正增长的经济体，对全球资金吸引力增强。
• 房地产作为经济发展的“压舱石”，在疫情后成为经济恢复的重要抓手。

政策调控

• 中央政策：推动需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展，政策基调由稳预期转向中性偏紧。
• 地方政策：漳州延续“三不涨”限价政策，整体政策较为宽松，无限购限售，限价政策部分突破，限签限贷有所放松。
• 金融政策：房贷利率趋稳，首付比例提升，居民房贷环境趋收敛。
• “三道红线”政策：对高杠杆房企影响显著，融资环境趋紧，带动土地市场降温。

土地市场

• 一级市场成交面积上涨但整体热度持稳，土拍方式多样化，多数地块以0溢价率成交。
• 2020年漳州共成交11宗宅地，总建面约132万m²，平均楼面价5677元/m²，平均溢价率11%。
• 龙文区为土拍主力区域，占比约67%，成交均价在1.3万至1.8万之间。
• 高新区首次有项目入市，以低价吸引刚需，市场关注度上升。

二级市场

• 2020年漳州商品住宅成交面积107万m²，环比上涨14%，均价下降4%，呈现以价换量的态势。
• 碧湖板块领跑市场，成交均价1.8万/m²，特房锦绣碧湖占据成交面积市占11%，去化率高达50%。
• 龙文区市占过半，供应下降但成交量上升，库存集中在该区域。
• 芗城区和高新区成交面积有上涨趋势，市场进入万元时代。

关键信息

政策环境

• 漳州政策整体保持中性，部分区域如高新区开始调整，引入新的政策如人才购房补助。
• 漳州开发区发布人才购房补助政策，对区内企业人才及厦门大学漳州校区在校学生给予购房补贴。
• 2020年开展“你消费，我买单”个人消费发票抽奖活动，刺激消费，变相促进楼市。

市场表现

• 成交量：2020年全市成交量上涨14%，价格小幅下降4%。
• 去库存：全市在售库存约125万m²，隐性库存为302万m²，主要集中在龙文区。
• 板块表现：
  • 碧湖板块：市占率11%，成交均价1.8万/m²，特房锦绣碧湖成为主力项目。
  • 高新区：首次有项目入市，以低价吸引刚需，成为新兴板块。
  • 城东板块：供应量高，竞争激烈，仍是主力热门板块。
  • 城西板块：成交集中在100-200万区间，面积段110-130m²，项目如万科玖龙台、禹州雍江府等表现突出。

房企表现

• 建发房产：以20.5亿元成交金额位居首位，市占13.5%，项目如建发文昌府、建发央誉等表现强劲。
• 特房集团：以19.43亿元成交金额位居第二，主力项目为特房锦绣碧湖，市占12.8%。
• 联发集团：在高新区布局，项目如联发君领壹号多次加推，去化率高达85%。
• 碧桂园：在高新区及芗城区有多个项目入市，如碧桂园御江府、碧桂园阳光城十里江湾等。

2021年展望

• 政策预期：延续“三不涨”限价政策，整体政策宽松，但房企端政策随全国趋势收紧。
• 市场预测：成交量预计在100万m²左右，价格小幅回落，但整体量相较2020年企稳。
• 板块趋势：高新区蓝田板块崛起，成为新兴热门板块，但城东仍是主力热门区域。
• 需求侧改革：关注住房消费健康发展，增加保障性住房供给，促进房地产与金融、实体经济均衡发展。

总结

漳州2020年房地产市场在政策调控下保持平稳，但存在区域分化和价格波动。未来，随着“十四五”规划的推进，漳州将重点发展都市圈，特别是高新区蓝田板块。同时，政策将继续关注房地产金融风险，推动市场健康发展。整体来看，漳州市场仍具有较大潜力，但需关注供需关系及价格波动，以促进市场稳定和持续增长。