融资新政下的房地产债务专题研究-联合资信-2018.10-19页-1mb

融资新政下的房地产债务专题研究总结

核心内容概述

本研究聚焦于房地产行业在融资政策收紧、销售增速放缓及债务集中到期等背景下，房企短期偿付能力与债务风险的变化趋势。结合行业与企业观点，分析了房地产企业债务指标、融资环境、销售回款、债务偿还及资本支出等关键因素，以评估行业整体及不同类型房企的财务状况与信用风险。

主要观点

1. 债务指标分析

• 核心可变现资产全部债务比：该指标自2012年以来持续下滑，截至2018年6月底为2.09倍，表明行业债务杠杆不断攀升，再融资空间持续收紧。
• 短期偿付义务覆盖倍数：该指标在2017年6月后有所下降，截至2018年6月底为1.26倍，但未计入回售债券，存在失真风险。
• 信用债风险：2018年7月至2022年及以后信用债到期规模较大，尤其是2018~2020年集中到期，房企面临较大的集中偿付压力。

2. 融资环境分析

• 融资渠道收紧：自2016年底以来，房地产行业融资政策趋严，开发贷、公司债、非标融资等渠道均受到限制。
• 融资结构分化：房企资金来源中销售回款占比持续上升，但开发贷、股权融资和信用债仍处于收缩状态。
• 宏观政策微调：2018年7月后宏观政策有所松动，社会融资规模有望趋稳，但长期仍难以放松。

3. 销售回款分析

• 销售增速分化：一、二线城市销售情况相对稳定，三四线城市受棚改政策影响较大，但未来购买需求和购买力透支，销售增速将回落。
• 销售回款率下降：2017年回款率降至54.30%，2018年1~6月小幅回升至56.24%，但整体仍处于历史低位。
• 销售回款支撑力减弱：随着销售增速放缓，房企资金来源将面临更大压力。

4. 债务偿还压力

• 短期债务规模上升：2018年房企短期债务规模预计持续增长，尤其2019年和2020年面临较大偿付压力。
• 回售率提高：2018年上半年信用债回售率显著提高，达54.28%，加剧了房企集中偿付压力。
• 信用债占比：样本房企短期债务中信用债占比约13.08%，但其覆盖倍数较低，显示房企需依赖融资来偿债。

5. 布局类型与偿债能力

• 一二线城市房企：财务韧性较强，政策敏感性高，但债务杠杆扩张迅速，短期偿付能力更优。
• 二三线城市房企：经营更为平稳，但信用债敞口较大，需关注流动性风险。
• 三四线城市房企：普遍采用高周转策略，资金链紧张，需防范销售下滑带来的偿债风险。

6. 规模类型与偿债能力

• Top10房企：短期偿付能力较强，长期偿债能力仍处于行业上游。
• Top10~30房企：短期偿付能力有所下滑，尤其受2018年债券到期和销售放缓影响。
• Top50~100房企：在行业调控和融资收紧背景下，降杠杆动力强，长期偿债能力优于其他区间房企。

关键信息

融资与销售结构

• 房企资金来源中，销售回款占比最高，但增速放缓。
• 信贷融资（包括开发贷、按揭贷款）持续收紧，对房企现金流形成压力。
• 信用债发行审批严格，资金用途受限，难以有效缓解短期偿付压力。

债务与偿付能力

• 房企短期偿付能力在2018年6月底为1.26倍，但若考虑回售债券，实际覆盖倍数可能更低。
• 房企债务集中到期，2018~2020年为偿付高峰期，未来偿付压力将逐步显现。

行业趋势与风险

• 房地产行业正经历去杠杆过程，整体债务水平较高，再融资空间有限。
• 销售增速放缓，叠加融资收紧，房企短期偿付能力面临挑战。
• 行业集中度提升，小规模房企偿债能力持续下降，行业内部分化加剧。

压力测试结果

• 假设2018年销售增速为0%，短期偿付义务覆盖倍数降至0.72倍，表明行业短期安全性有所下滑。
• 若销售增速维持13%或15%，短期偿付义务覆盖倍数分别为0.77倍和0.78倍，仍处于相对安全状态。
• 若2019年销售增速出现负增长，房企短期安全性将面临更大挑战。

结论

房地产行业在融资收紧、销售增速放缓及债务集中到期的背景下，短期偿付能力面临一定压力，尤其是信用债部分。房企需依赖销售回款维持流动性，但销售增速回落将加剧资金紧张。行业集中度提升使大企业更具财务韧性，但小规模房企偿债能力持续下降，行业分化趋势明显。整体来看，房地产行业短期偿付安全性有所下降，信用风险上升，需警惕未来可能的流动性危机。