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房地产行业政策与市场总结（2015年）

核心内容

2015年房地产行业政策以“去库存”为核心，政策持续宽松，从行业政策、信贷政策到长效机制建设多管齐下，旨在稳定住房消费，推动市场健康发展。

主要观点

1. 行业政策：围绕“去库存”展开

• 政策主线：全年政策围绕“去库存”展开，包括取消过时限制性政策、优化市场调节机制、降低购房门槛、税收减免、财政补贴等。
• 重点措施：
  • 取消限购：2015年8月取消境外机构及个人购房限制，12月中央经济工作会议提出“取消过时的限制性政策”。
  • 降低购房门槛：出台“330政策”（二套房首付比例降至40%）、“831政策”（公积金认贷不认房）、新“930政策”（非限购城市商贷首付降至25%）。
  • 优化供给：推动“购租并举”和“提高产业集中度”，鼓励房地产企业兼并重组，提升行业集中度。

2. 信贷政策：持续宽松，公积金改革推进

• 信贷宽松：央行全年进行五次降准和五次降息，中长期贷款利率降至历史最低水平，商业银行房贷利率持续下调。
• 公积金改革：
  • 拓宽缴存及提取范围，提高使用效率。
  • 推动异地贷款，支持农民工和个体工商户纳入公积金体系。
  • 12月，宁波、昆明、广州、深圳等地调整公积金政策，降低首付比例、提高贷款额度、支持异地购房。

3. 长效机制建设：保障房货币化逐步落地

• 不动产统一登记：截至2016年1月，全国335个市、2789个县完成职责机构整合，登记工作稳步推进。
• 保障房货币化：
  • 中央提出2016年棚改货币化安置目标，安排600万套棚户区改造任务。
  • 地方响应，如昆明、北京、辽宁、安徽等城市明确推进保障房货币化，鼓励“以购代建”方式。
• 户籍制度改革：国务院发布《居住证暂行条例》，推动农民工市民化，扩大有效住房需求。
• 区域一体化：京津冀协同发展成为重点，促进区域住房市场联动与整合。

关键信息

1. 政策宽松力度加大

• 中央层面：2015年12月中央经济工作会议首次将“房地产去库存”列为明年五大任务之一，政策进一步宽松。
• 地方层面：多地推进保障房货币化、取消限购、优化公积金政策，推动市场活跃。

2. 信贷政策推动市场活跃

• 利率下调：中长期贷款和公积金贷款利率持续下降，降低购房成本。
• 首付比例降低：非限购城市商贷首付降至25%，部分城市进一步下调至20%。
• 公积金改革：公积金缴存和提取范围扩大，异地贷款政策放宽，提升使用效率。

3. 市场表现超预期

• 成交量价齐升：2015年12月全国44个城市商品房成交指数达448，环比上升18%，同比增长8%。
• 城市分化：一线城市成交增幅最大，环比上涨30%；三线城市同比增速收窄，但市场仍保持高位。

4. 风险提示

• 利好政策落地进度不及预期，可能影响市场预期。
• 房价上涨可能促使政策面预期转变。

政策效果

• 成交量：全年成交量持续增长，12月创下历史新高。
• 房价：百城房价指数环比上升0.74%，一线城市房价同比大幅上涨16.29%，二、三线城市涨幅较小。
• 市场趋势：政策宽松推动市场进入小周期高点，成交量价齐升，行业基本面持续改善。

总结

2015年房地产行业在政策层面持续宽松，重点围绕“去库存”展开，从行业政策、信贷支持、长效机制建设等方面推动市场发展。保障房货币化、户籍改革、公积金改革等政策逐步落地，对市场起到积极作用。12月市场表现超预期，成交量价齐升，政策效果显著。展望未来，政策环境将继续友好宽松，助力房地产行业长期健康发展。