20211214-国盛证券-宏观专题_对比棚改_保障房加码的实际作用如何__9页_987kb

保障房建设对地产投资的实际作用分析

核心内容

2021年底，政治局会议和中央经济工作会议均将“推进保障性住房建设”列为房地产政策的重要内容，标志着保障房建设在2022年将成为重点任务。保障房建设不仅有助于稳定地产投资，也是实现共同富裕、优化公共服务的重要手段。

主要观点

1. 保障房建设加速推进

   • 保障房被列为2022年房地产政策之首，政策支持力度明显增强。
   • 2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了政策支持方向。
   • 住建部将保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点任务，推动其成为保障房建设的主战场。

2. 保障房对地产投资的拉动有限

   • 保障房对地产投资的拉动幅度预计在1-2个百分点，远低于棚改的带动作用。
   • 保障房建设方式更加多元，包括新建、改建、存量转化等，其投资强度仅为棚改的三分之一左右。
   • 保障房筹建数量约为棚改的40%，主要集中在人口净流入的大城市。

3. 保障房建设的结构性影响

   • 保障房建设将推动绿色建筑产业链发展，如绿色建材、钢结构、装配式建筑等。
   • 保障房建设更注重长效机制，而非短期集中行动。

4. 地产调控仍需进一步松动

   • 仅靠保障房建设难以扭转地产下滑趋势，需进一步松动政策，如加速发放按揭贷、开发贷等。
   • 短期需关注地方“两会”对保障房目标的设定情况。

关键信息

• 政策支持：中央及地方多部门出台政策支持保障房建设，包括土地、税收、金融等多方面。
• 保障房类型：包括保障性租赁住房、公租房、共有产权房，其中保障性租赁住房是“十四五”期间的重点。
• 保障房与棚改对比：保障房建设更注重长期性和多样性，而棚改以改善居住条件为主，具有较强的短期拉动效应。
• 投资测算：
  • “十四五”期间全国保障性租赁住房筹建计划可能超过900万套。
  • 2022年预计开工175万套左右，总投资约2500亿元，拉动地产投资约1.4个百分点。
• 风险提示：
  • 疫情发展超预期可能影响保障房建设进度。
  • 政策力度超预期可能显著提升投资规模。
  • 模型测算存在偏差，需关注实际执行情况。

图表目录

• 图表1：保障房支持政策
• 图表2：我国的保障性安居工程和住房保障体系
• 图表3：不同类型的保障房、棚改、旧改对比
• 图表4：棚改与保障性租赁住房投资强度对比
• 图表5：各城市保障性租赁住房筹建计划
• 图表6：2022年保障性租赁住房投资额测算

结论

保障房建设虽被政策重点提及，但其对地产投资的拉动作用有限，难以扭转当前地产下滑趋势。未来地产稳定仍需依赖政策进一步松动，同时保障房建设将推动绿色建筑产业链发展，带来结构性机遇。短期需关注地方两会对保障房目标的设定，以判断政策落实力度和实际投资规模。