20231030-财通证券-房地产行业周报（2023年第43周）_广州明确提出探索房票安置_19页_975kb

房地产行业周报总结

核心内容

市场表现

• 本周板块表现：申万房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨1.48%，板块跑输沪深300指数1.26个百分点，在31个板块中排名第25位。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：顺发恒业（61.82%）、云南城投（29.68%）、万通发展（16.02%）、黑牡丹（15.44%）、大龙地产（8.01%）。
  • 跌幅前五：*ST泛海（-17.03%）、天健集团（-8.92%）、金科股份（-8.54%）、城建发展（-6.67%）、荣盛发展（-5.00%）。

销售情况

• 总体销售表现：
  • 30大中城市商品房成交面积300万平米，环比+17.8%，同比-3.2%。
  • 14城二手房成交面积187万平米，环比+3.6%，同比+26.3%。
• 分城市能级销售表现：
  • 一线城市：新房成交面积74万平米，环比+13.6%，同比-4.4%；二手房成交面积11万平米（北京），环比-58.4%，同比-64.7%。
  • 二线城市：新房成交面积180万平米，环比+30.2%，同比+21.4%；二手房成交面积146万平米，环比+3.6%，同比+34.8%。
  • 三四线城市：新房成交面积46万平米，环比-10.0%，同比-45.1%；二手房成交面积7万平米，环比-8.4%，同比+1.8%。

库存与去化

• 一线城市：上海新房库存面积环比-2.2%，去化周期为6.15个月，为最短；北京、广州、深圳去化周期均超过19个月。
• 二线城市：福州去化周期最长，为41.56个月；南京、苏州去化周期分别为22.35个月和17.02个月。
• 三四线城市：泉州、莆田、温州去化周期分别为160.60个月、61.68个月、37.22个月。

土地市场

• 一线城市：成交13宗住宅用地，平均溢价率2.08%，土地出让金536亿元。
• 二线城市：成交51宗住宅用地，总规划建面413.6万方，土地出让金343亿元，平均溢价率3.12%。
• 三四线城市：成交129宗住宅用地，土地出让金211亿元，平均溢价率2.23%；商办用地成交53宗，土地出让金209亿元，平均溢价率3.21%。

主要观点

• 市场整体表现：房地产板块表现弱于沪深300指数，销售表现有所回升，但三线城市仍面临较大压力。
• 政策动向：广州率先提出房票安置政策，为一线城市房地产改革提供新思路。
• 重点企业动态：
  • 10月至今重点企业共拿地17块，总土地出让金425亿元，主要集中在一线及二线城市。
  • 重点企业如招商蛇口、保利发展、越秀地产等具备较强的融资与信用优势，值得关注。
• 投资建议：看好前期在核心区域布局及融资能力强的房企，同时建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企。

关键信息

• 政策支持：各地持续出台房地产支持政策，如蚌埠、柳州等地发布促进房地产市场平稳发展的通知。
• 土地市场：一线城市土地市场热度较低，但二线城市土地出让金和溢价率有所提升。
• 企业动态：
  • 招商蛇口：在杭州申花项目拟建5幢高层住宅及一所幼儿园，限价政策严格。
  • 中海地产：在多地摘得土地，北京地块为底价成交，上海地块为年内总价“地王”。
  • 华润置地：计划分拆基础设施证券投资基金，预计募集69.78亿元。
  • 万科：1-9月合同销售金额2806亿元，新增37个新项目，总地价794亿元。
  • 金地集团：完成长租公寓ABS项目兑付，规模2.361亿元。
  • 富力地产：新增被执行人信息，累计被执行金额超90亿元。
  • 恒大集团：新增被执行人信息，累计被执行金额超104亿元。
  • 天健集团：第三季度营业收入同比增长4.98%，全年增长36.83%。
  • 合肥城建：前三季度经营活动现金流净额7.82亿元，总资产388.05亿元。

风险提示

• 基本面不及预期
• 行业政策收紧
• 资金面收紧
• 个别企业出现信用风险

投资评级

• 行业评级：看好，房地产行业相对表现优于沪深300指数。
• 公司评级：
  • 增持：保利发展
  • 未覆盖：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、越秀地产、中国海外发展、龙湖集团

重点公司投资评级表

总结

本报告总结了2023年10月20日至26日期间，中国房地产行业的市场表现、销售情况、库存与去化、土地市场动态及重点企业信息。整体来看，房地产板块表现弱于大盘，但新房及二手房市场成交有所回升。政策方面，广州成为首个提出房票安置的城市，为房地产市场改革提供新方向。重点企业如招商蛇口、保利发展等表现稳健，具备较强信用优势。投资建议关注具备核心区域布局及融资能力的房企，同时留意政策变化及资金面风险。