20181214-川财证券-2019年房地产行业投资策略_下行周期中的新机遇_32页_3mb

房地产行业2018年回顾与2019年展望总结

核心内容

2018年房地产板块整体呈现“先扬后抑”的走势，年初大幅拉升后快速回落，估值下移至历史低位，龙头房企被严重低估。2019年预计将出现不一样的下行周期，政策与市场预期出现纠偏，行业政策逐步宽松，销售与投资呈现结构性变化，行业集中度进一步提升，地产股迎来投资“蜜月期”。

主要观点

2018年回顾

• 板块表现：房地产指数全年下跌24.81%，跌幅位居行业第15位。
• 龙头房企抗跌：招商蛇口和保利地产跌幅均在5%以内，显示抗跌性。
• 销售与新开工错位：9月销售面积转负，但新开工仍保持两位数增长，预示未来销售下行将传导至新开工。
• 估值下移：房地产板块整体估值降至10倍以下，部分龙头房企估值低于港股，配置价值凸显。

2019年展望

• 政策错位：行业政策持续收紧，但宏观政策明显宽松，预计政策将逐步边际宽松。
• 销售下行：预计全年商品房销售面积同比下降5%，三、四线城市销售面积回落明显。
• 价格刚性：新房价格回撤幅度有限，受低库存和高成本土地支撑。
• 投资中枢下移：预计2019年地产投资增速在1-2%之间，施工类投资可能先行走弱。
• 行业集中度提升：融资、土地、销售三方面集中度继续提升，龙头房企受益明显。

关键信息

估值情况

• 地产股估值：A股主流地产股估值低于港股，配置价值凸显。
• 龙头房企估值：万科、保利地产等估值处于历史低位，存在修复空间。

市场趋势

• 销售与新开工错位：销售面积转负滞后于新开工，预计2019年二季度后销售和新开工同步走弱。
• 库存与去化率：低库存状态支撑房价，去化率维持高位，销售端表现稳定。

政策动向

• 货币政策宽松：2018年央行四次降准，释放资金2.3万亿元，按揭利率有望改善。
• 行业政策调整：限购、限价政策逐步放松，特别是二线城市对购房资格和人才引进的放宽。

融资与土地

• 融资收紧：融资集中度提升，龙头房企融资成本下降，融资能力更强。
• 土地向龙头集中：TOP10房企新增土地价值集中度达44.27%，高于其他梯队。

投资机会

龙头房企

• 估值修复：保利地产、新城控股为龙头房企估值修复代表。
• 盈利预测：各龙头房企盈利预期逐步上修，估值有望提升。

区域性主题

• 雄安新区：华夏幸福、荣盛发展受益于雄安新区的高端产业布局。
• 粤港澳大湾区：华侨城A、招商蛇口因高土地储备将率先受益。

长租公寓

• 政策支持：银行加快布局租赁市场，开发商与服务商涉足长租公寓业务。
• 相关标的：世联行、光大嘉宝为主要关注标的。

风险提示

• 国内经济持续走弱：可能对地产市场产生拖累。
• 房贷政策收紧：继续影响市场流动性。

图表与数据

• 图1：房地产板块先扬后抑趋势。
• 图2：主要指数表现。
• 图3：行业板块涨跌幅排名。
• 图4：房地产行业三年小周期特征。
• 图5：2018年货币政策及重要表态。
• 图6：狭义库存去化情况。
• 图7：30城成交/供应比走势。
• 图8：100城供应住宅土地规划建筑面积及增速。
• 图9：全国商品住宅年度销售面积。
• 图10：全国商品住宅月度销售面积及同比增速。
• 图11：房地产行业销售面积单月同比。
• 图12：40大中城市商品房销售面积同比。
• 图13：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比变化。
• 图14：70个大中城市二手住宅价格指数环比变化。
• 图15：百城土地成交建筑面积与楼面均价。
• 图16：房地产开发流程图。
• 图17：房地产高增受益于土地购置费。
• 图18：土地购置费与百城成交土地总价关系。
• 图19：100城成交住宅土地规划建筑面积及增速。
• 图20：房地产开发流程图。
• 图21：房地产投资计算拆解。
• 图22：施工面积计算拆解。
• 图23：土地成交迅速下落。
• 图24：新开工与竣工缺口拉大。
• 图25：金融机构加权房贷利率与10年期国债收益率强相关。
• 图26：商品房销售面积与10年期国债利率关系。
• 图27：主流地产股估值显著回落。
• 图28：2018年商品房单月销售面积同比增速。
• 图29：2014年商品房单月销售面积同比增速。
• 图30：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比。
• 图31：70个大中城市二手住宅价格指数同比。
• 图32：主要地产企业股息率。
• 图33：2017年7月以来银行理财产品平均收益率。
• 图34：2009-2011年销售与新开工领先情况。
• 图35：2012-2014年销售与新开工领先情况。
• 图36：百城成交住宅用地建面领先新开工约9个月。
• 图37：一二三线城市住宅类土地成交溢价率。
• 图38：100大中城市住宅类土地供需比。
• 图39：2014年以来108家房企融资规模情况。
• 图40：各梯队房企融资总量占比情况。
• 图41：房企销售集中度继续提升。
• 图42：2017年全美10大房企销售情况。
• 图43：中美十大房企销售额市占率比较。

数据支持

• 销售集中度：2018年前11个月TOP10、TOP50、TOP100房企销售集中度分别达34.92%、64.94%、76.19%，较2017年分别增长10.75%、19.16%、20.81%。
• 融资集中度：TOP10房企融资占比达28.8%，TOP10-50占比达56.7%。
• 土地集中度：TOP10房企新增土地价值集中度达44.27%，TOP11-20为18.63%。
• 按揭利率：预计2019年按揭利率将有所下行，与10年期国债收益率呈强相关。

总结

2018年房地产行业经历大幅调整，估值下移，龙头房企表现出抗跌性。2019年行业进入不一样的下行周期，政策逐步宽松，销售与新开工出现错位，地产股可能迎来“蜜月期”。行业集中度持续提升，融资、土地、销售均向龙头集中，估值修复和区域主题机会显现，长租公寓政策支持带来新机遇。整体来看，地产板块具备配置价值，但需警惕宏观经济下行和房贷政策收紧等风险。