> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海楼市沪八条政策总结 ## 核心内容 2026年8月20日，上海市住建委、房管局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，即“沪八条”政策，旨在精准释放外环外改善型购房需求，推动房地产市场平稳健康发展。 ## 主要观点 1. **政策背景** 上海楼市当前处于企稳但未过热的窗口期，刚需入场积极，顶豪市场竞争激烈。政策出台为“金九银十”销售旺季蓄势，属于顺势而为的增量政策。 2. **政策方向** 政策聚焦于公积金、信贷、购房补贴、房票安置及政府收购二手房五个方面，通过降低置换成本、优化购房流程，引导改善型购房者入市。 3. **政策特点** - **差异化调控**：外环外区域政策宽松，外环内区域仍保持严格，体现“核心区保价值、外围区促去化”的双轨模式。 - **精准释放需求**：以旧换新补贴、首付比例下调等措施主要针对外环外改善型购房者，有效打通置换链条。 - **财政支持**：通过补贴和提取政策降低购房全链条成本，增强购房者信心。 ## 关键信息 ### 公积金政策优化 - **首付提取范围**：从新建预售商品住房扩大至新建现房商品住房。 - **提取频次**：由“不动产权证后5年内提取一次”调整为“每个自然年提取一次”。 - **提取场景**：新增契税、配套车位（库）、储藏室等支出的提取。 ### 信贷政策调整 - **外环外二套首付比例**：由不低于20%降至不低于15%。 - **外环内二套首付比例**：维持不低于25%不变。 - **首套首付比例**：保持不变，仍为不低于15%。 ### 以旧换新补贴 - **购买外环外新房+出售任意二手房**：按新房贷款总额1%补贴，单套上限5万元（总额2亿元，用完即止）。 - **购买外环外新房+出售外环内二手房**：若出售外环内2000年前竣工、建筑面积70平方米及以下的唯一住房，最高补贴3万元。 - **叠加机制**：两类补贴可叠加，但对整体市场影响有限。 ### 房票安置 - **正式纳入体系**：房票安置正式纳入征收拆迁补偿体系，聚焦城中村改造和旧改项目。 ### 政府收购二手房 - **加速推进**：政府加快收购中心城区（含浦东外环内）二手房，用于保障性租赁住房建设。 ## 投资建议 ### 推荐标的 1. **优质房企**：布局城市基本面较好、产品力强的房企，包括中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。 2. **商业地产运营商**：商业运营与资管并重的房企，如华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团。 3. **优质物管企业**：服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 ## 风险提示 - 市场信心恢复不及预期 - 政策效果不及预期 ## 数据概览（表1） | 时间 | 上海:二手房单月成交（套） | 单月同比（%） | 上海二手房年内合计（套） | 累计同比（%） | 上海:新房单月成交（套） | 单月同比（%） | 上海新房年内合计（套） | 累计同比（%） | |-------------|--------------------------|--------------|--------------------------|---------------|--------------------------|--------------|--------------------------|---------------| | 2025年1月 | 18389 | 12.1% | 18389 | 12.1% | 11034 | -19.2% | 11034 | -19.2% | | 2025年2月 | 16742 | 127.1% | 35131 | 47.8% | 8313 | 96.5% | 19347 | 8.2% | | 2025年3月 | 29369 | 45.2% | 64500 | 46.6% | 13740 | -13.9% | 33087 | -2.2% | | 2025年4月 | 23416 | 35.9% | 87916 | 43.6% | 11903 | -11.9% | 44990 | -5.0% | | 2025年5月 | 21400 | 16.8% | 109316 | 37.4% | 12943 | 6.1% | 57933 | -2.7% | | 2025年6月 | 20774 | -21.2% | 130090 | 22.8% | 16140 | 14.5% | 74073 | 0.6% | | 2025年7月 | 19337 | -5.1% | 149427 | 18.3% | 11852 | -26.5% | 85925 | -4.3% | | 2026年1月 | 22834 | 24.2% | 22834 | 24.2% | 14988 | 35.8% | 14988 | 35.8% | | 2026年2月 | 11315 | -32.4% | 34149 | -2.8% | 6460 | -22.3% | 21448 | 10.9% | | 2026年3月 | 31215 | 6.3% | 65364 | 1.3% | 17078 | 24.3% | 38526 | 16.4% | | 2026年4月 | 28742 | 22.7% | 94106 | 7.0% | 14233 | 19.6% | 52759 | 17.3% | | 2026年5月 | 28023 | 30.9% | 122129 | 11.7% | 14249 | 10.1% | 67008 | 15.7% | | 2026年6月 | 25158 | 21.1% | 147287 | 13.2% | 17719 | 9.8% | 84727 | 14.4% | | 2026年7月 | 23078 | 19.3% | 170365 | 14.0% | 12486 | 5.3% | 97213 | 13.1% | ## 政策变化及细则（表2） | 政策分类 | 政策要点 | 2026/8/21之前 | 2026/8/21起 | |----------------|----------------------------------|-------------------------------|-----------------------------------| | 公积金提取 | 首付提取范围 | 新建预售商品住房 | 扩大至新建现房商品住房 | | 公积金提取 | 提取频次 | 不动产权证后5年内提取一次 | 每个自然年提取一次 | | 公积金提取 | 提取场景 | 仅限购房款本身 | 新增契税、配套车位（库）、储藏室 | | 信贷政策 | 二套首付比例（外环外） | 不低于20% | 不低于15% | | 信贷政策 | 二套首付比例（外环内） | 不低于25% | 不变 | | 信贷政策 | 首套首付比例 | 不低于15% | 不变 | | 以旧换新补贴 | 购买外环外新房+出售二手房 | 无 | 按新房贷款总额1%补贴，单套上限5万元 | | 以旧换新补贴 | 购买外环外新房+出售外环内二手房 | 无 | 定额补贴3万元，可与贷款补贴叠加 | | 房票安置 | 安置方式 | 以货币补偿/实物安置为主 | 正式纳入征收拆迁补偿体系，聚焦城中村改造和旧改 | | 收购二手房 | 政府收储 | 有试点但节奏较慢 | 加速推进，各中心城区（含浦东外环内）收购房→保租房 | ## 总结 “沪八条”政策通过精准调控外环外区域，释放改善型购房需求，同时保持外环内区域政策不变，体现了一线城市调控的精细化。政策涵盖公积金、信贷、补贴、房票安置及政府收储等多维度，为市场注入信心，助力“金九银十”销售旺季。建议关注优质房企及商业地产运营商，同时需警惕市场信心恢复不及预期的风险。