建筑装饰行业REITs他山之石系列之十二：分解权益类REITs中的泡沫-20210923-兴业证券-23页_1mb

报告摘要

REITs 他山之石系列之十二—分解权益类 REITs 中的泡沫

核心内容

本报告分析了美国权益类 REITs 和其不同不动产类型（包括多元化、医疗保健、工业/办公、住宿/度假村、住宅、零售和自储）中的价格泡沫情况。通过使用 Generalized Supremum Augmented Dickey-Fuller (GSADF) 方法，研究发现除住宿/度假村行业外，其他 REITs 指数和不动产行业均存在显著的价格泡沫。该研究为投资者和政策制定者提供了关于 REITs 泡沫周期和形成机制的深入见解。

主要观点

REITs 的泡沫特征：REITs 作为一种特殊的股票形式，因其高杠杆率和资本密集性，容易形成价格泡沫。
GSADF 方法的应用：GSADF 方法能够识别多个泡沫期，并标记其起始和结束时间，为投资者提供了识别价格泡沫的工具。
不同不动产类型的泡沫差异：各不动产类型的 REITs 泡沫周期和模式不同，说明它们具有不同的风险-回报特征。
住宿/度假村的特殊性：住宿/度假村型 REITs 因其独特的日常租赁结构，能更快地对经济变化作出反应，因此没有出现显著的泡沫。
泡沫的经济影响：泡沫的存在可能影响投资决策和政策制定，例如通过识别泡沫期，投资者可以采取相应的风险规避或投机策略。

关键信息

1. 研究方法

使用 GSADF 方法，结合滚动窗口和递归样本，以检测价格泡沫。
通过 2000 次重复的蒙特卡罗模拟 得到临界值，以评估泡沫的统计显著性。
GSADF 方法相比传统的 SADF 方法，能更准确地识别多个泡沫期。

2. 数据来源

数据涵盖 1980 年 1 月至 2017 年 12 月 的 REITs 价格数据。
指数包括 权益类 REITs 和 七个不动产类型指数：多元化、医疗保健、工业/办公、住宿/度假村、住宅、零售和自储。
所有指数均经过 通货膨胀调整。

3. 主要发现

权益类 REITs 和所有不动产类型（除住宿/度假村）在 5% 水平上存在统计意义上的泡沫期。
医疗保健 REITs 泡沫期最多，有 9 个泡沫期。
住宅 REITs 和 自储 REITs 在样本结束时仍存在泡沫，尚未破裂。
住宿/度假村 REITs 泡沫期较少，且其价格波动性较低，表明其对价格泡沫的形成不敏感。
泡沫期往往与 房地产繁荣 和 宏观经济变化 相吻合，如 1996-1998 年的 REIT 繁荣和次贷危机。

4. 投资意义

投资者 可以利用 GSADF 方法识别价格泡沫，并据此制定投资策略。
投资组合经理 可以通过区分不同 REITs 类型，实施更精准的风险管理。
政策制定者 可以利用泡沫识别机制，制定政策以防止市场崩溃。

图表与数据

图1：权益类 REITs 的长期回报

1980 年 1 月至 2018 年 1 月，权益类 REITs 的年度化回报为 5 年、10 年、15 年和 20 年。
回报计算基于 股息和资本增值。

图2：REITs 的资产负债率

账面杠杆率 约为 50%，市场负债率 在 2007-2009 年金融危机期间达到 65%。

表1：描述性统计

权益类 REITs 指数的平均值为 294.80，最低为 17.40，最高为 1101.28。
自储 REITs 的平均值最高（643.58），波动性也最大（861.93）。
住宿/度假村 REITs 的平均值和波动性最低（224.13 和 96.14）。

表2：SADF 和 GSADF 测试统计数据

权益类 REITs 的 GSADF 值为 5.308，在 5% 水平上显著。
其他六个不动产类型中，医疗保健、工业/办公、住宅、零售和自储 REITs 的泡沫在 1% 水平上显著，多元化 REITs 在 5% 水平上显著。
临界值通过 2000 次重复的蒙特卡罗模拟 得到，用于判断泡沫的显著性。

结论

本研究通过 GSADF 方法揭示了不同不动产类型 REITs 的泡沫特征。
住宿/度假村 REITs 因其独特的租赁结构，对泡沫不敏感。
泡沫的识别对投资者和监管者具有重要意义，可以用于制定投资策略和政策干预。
研究还指出，房地产市场与 REITs 市场之间存在联系，泡沫期往往与房地产繁荣同步发生。

风险提示

文献中的结果基于 历史数据，在宏观政策或市场环境变化时，模型可能失效。
REITs 的高杠杆率和资本密集性可能使其更容易受到泡沫的影响。

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投资评级说明

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