建筑装饰行业REITs他山之石系列之十八：REITs的特点与其收益的敏感性-20211129-兴业证券-16页_758kb

REITs 特点与其收益的敏感性总结

核心内容

本报告探讨了 REITs 的市场风险和利率风险敏感性，以及这些敏感性如何受到 REITs 特征的影响。研究基于 1992 年至 1996 年的数据，分析了 46 个公开交易的税务合格 REITs 的收益表现，并通过双因素模型评估了 REITs 对股票市场和利率变化的反应。

主要观点

• REITs 的起源与研究价值
  REITs 于 1960 年起源于美国，具有较高的研究水平和新颖的研究角度，值得我国借鉴。

• REITs 收益的敏感性
  REITs 收益不仅受到股票市场风险的影响，还受到利率风险的影响。研究表明，REITs 收益对长期和短期利率变化均表现出敏感性。

• 市场风险与财务杠杆的关系
  财务杠杆程度与 REITs 的市场风险呈正相关，即财务杠杆越高，市场风险也越高。

• 自我管理 vs 外部管理
  自我管理的 REITs 相较于外部管理的 REITs，表现出更少的市场风险。这可能是因为自我管理的 REITs 能更好地控制投资组合，减少因外部因素导致的不确定性。

• 资产结构与收益敏感性
  投资于权益类不动产的比例较高时，REITs 对市场变化的敏感性也更高。相反，投资于抵押贷款的比例较高时，对市场变化的敏感性较低。

• 专业化程度的影响
  REITs 的专业化程度对市场和利率风险的影响并不显著，表明跨不动产类型的多元化可能并未带来额外的风险分散效益。

关键信息

数据与方法

• 样本：46 个公开交易的税务合格 REITs，其中 26 个为权益类 REITs，20 个为非权益类 REITs。
• 时间范围：1992 年 1 月至 1996 年 12 月。
• 模型：采用看似无关回归（SUR）方法，对 REITs 的市场敏感性和利率敏感性进行估计。

结果

• 市场敏感性：REITs 的市场 β 系数在长期和短期利率模型中均显示出显著差异。自我管理的 REITs 对市场风险的敏感性较低。
• 利率敏感性：REITs 收益对利率变化敏感，但资产结构、财务杠杆、管理策略和专业化程度对利率风险敞口的影响不显著。
• 资产配置：权益类 REITs 和抵押类 REITs 在市场风险方面存在差异，但对利率变化的敏感性未受资产配置影响。

结论

尽管 REITs 的收益受股票市场和利率变化的影响，但其对利率变化的敏感性并不受资产结构、财务杠杆、管理策略或专业化程度的显著影响。因此，REITs 的风险暴露主要由其财务杠杆和管理策略决定。建议 REIT 基金经理关注这些因素以优化风险控制。

风险提示

• 文献中的结果基于历史数据的统计、建模和测算，存在因宏观政策或市场环境变化而失效的风险。
• 本报告不构成投资建议，投资者应独立评估信息，并考虑自身投资目标、财务状况和特定需求。