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招商蛇口2022年上半年总结

核心内容

招商蛇口在2022年上半年展现出稳健的销售表现和优质的土储结构，同时在融资成本控制方面具有明显优势。尽管面临市场下行压力，公司销售排名和市场占有率逆势提升，显示其在行业中的竞争力和市场地位稳固。

主要观点

• 盈利能力承压：2022H1公司实现营收575.6亿元，同比增长28.9%；但归母净利润18.9亿元，同比下降66.0%。净利润下滑主要由于房地产业务结转毛利率下降及去年同期REIT收益的高基数。
• 融资成本优势：公司三道红线持续达标，综合融资成本由2018年的4.9%降至2022H1的4.1%，融资渠道多元且成本低。
• 销售规模稳步增长：尽管签约销售面积同比减少36.7%，签约销售金额同比下降32.9%，但公司销售排名由2018年的第12名上升至2022H1的第6名，市场占有率提升至1.8%。
• 拿地聚焦核心城市：公司2022年1-6月新增土地货值达991亿元，排名由2018年的第14位提升至第6位，二线城市拿地占比60.7%，一线城市拿地投入占比提升至16.0%，长三角区域占比近半。

关键信息

财务数据

• 营业收入：2022H1为575.6亿元，同比增长28.9%。
• 归母净利润：2022H1为18.9亿元，同比下降66.0%。
• 毛利率：2022H1为18.6%，净利率为7.0%。
• 资产负债率：62.4%，净负债率49.0%，现金短债比1.48。
• 综合融资成本：2022H1为4.1%，较2018年下降0.8个百分点。

销售表现

• 签约销售面积：2022H1为487.5万m²，同比减少36.7%。
• 签约销售金额：2022H1为1188亿元，同比下降32.9%。
• 销售排名：由2018年的第12名上升至2022H1的第6名。
• 市场占有率：由2018年的1.1%提升至2022H1的1.8%。

拿地情况

• 新增土地货值：2022年1-6月为991亿元，排名由2018年的第14位提升至第6位。
• 拿地能级分布：2022年上半年二线城市拿地占比60.7%，一线城市拿地投入占比提升至16.0%。
• 区域分布：长三角占比近半数，京津冀投入占比由2021年的4.2%提升至2022H1的7.9%。

盈利预测与估值

• 盈利预测：2022-2024年公司归母净利润复合增速为3.02%。
• 投资建议：首次覆盖给予“持有”评级。
• 相对估值：可比公司2023年平均PE为5.85倍，公司PE为11.8倍，PB为0.40倍。

风险提示

• 竣工交付不及预期
• 销售及回款不及预期
• 政策调控风险

图表与数据

• 图1：2022H1营业收入576亿元
• 图2：2022H1归母净利润18.9亿元
• 图3：2018-2022H1不同业务毛利率水平
• 图4：2018-2022H1公司毛利率和净利率
• 图5：重点房企毛利率水平对比
• 图6：重点房企净利率水平对比
• 图7：2018-2022H1三条红线持续达标
• 图8：2018-2022H1综合融资成本逐年下降
• 图9：2022H1签约销售面积487.5万m²
• 图10：2022H1签约销售金额1188.3亿元
• 图11：2018-2022H1销售排名与市占率
• 图12：2022H1销售金额同比增速对比
• 图13：2018-2022H1拿地面积及售比
• 图14：新增土地货值及排名
• 图15：2020-2022H1拿地能级分布
• 图16：2022H1拿地区域分布

表格数据

融资情况（截至2022年8月31日）

分业务收入及毛利率

可比公司估值

结论

招商蛇口在2022年上半年虽面临市场下行带来的盈利压力，但通过聚焦核心城市和优质土储，实现销售排名和市场占有率的逆势提升。公司融资成本持续下降，财务结构稳健，具备良好的发展基础。首次覆盖给予“持有”评级，但需关注竣工交付、销售及回款以及政策调控等风险因素。