20220612-国金证券-房地产行业研究_地产销售环比改善_物业估值修复可期_9页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

行业点评

• 评级：买入（维持评级）
• 分析师：杜昊旻（SAC执业编号：S1130521090001）
• 联系人：王祎馨

主要观点

1. 地产销售环比改善，物业估值修复可期

• 销售改善：2022年5月房地产销售环比增长5%，6月有望延续改善趋势。5月房贷利率大幅下行，百城首套房贷利率降至4.91%，较4月下降26BP，为近三年最大降幅。
• 疫情缓解：疫情影响减弱，推动销售回暖。
• 市场数据：克而瑞百强房企5月全口径销售金额环比增长5%；30大中城市商品房成交面积环比增长12%。
• 前瞻性指标：多个城市6月到访量改善，部分房企计划加大推盘力度。
• 销售数据：2022年6月1日-10日，30大中城市商品房成交面积为2233万方，环比增长42%，接近2022年3月前10日的成交面积。

2. 地方政府纾困房企有实质性进展

• 建业地产案例：2022年6月1日，河南铁建投以6.88亿港元现金收购建业地产29.01%股份，并发行可转债，若全部转股，将获得约19.09%或16.6%的股份。
• 影响：该交易落地后，建业地产基本面将改善，有望安全度过行业供给侧洗牌期。

3. 物业公司抗周期性强，经营稳步增长

• Q1业绩：A股上市物业公司2022年Q1收入及新签约合同金额均有显著增长。
  • 招商积余：收入24.0亿元，同比增长17.6%；新签约合同金额7.3亿元，同比增长26%。
  • 新大正：收入6.1亿元，同比增长43%；新签约合同金额2.2亿元，同比增长70%。
• 业务逻辑：除部分封控地区外，外拓和社区增值服务正常开展，物业公司抗周期性未改变。
• 中报预期：预计上市物业公司将保持较快增长。

4. 物业板块估值处于历史最低水平

• 估值分化：根据关联房企稳健程度，物业板块估值分为三档：国企物管公司、民企物管公司且关联房企相对稳健、民企物管公司且关联房企处境困难。
• 当前PE：2022年PEG均值分别为0.7x、0.3x和0.2x，均处于历史低位。

关键信息

投资建议

• 国企物管公司：看好保利物业，其增长确定性较高。
• 民营物管公司：随着关联房企安全性提高，估值修复弹性较大。
  • 看好碧桂园服务，受益于行业整合和增值服务高增长。
  • 看好旭辉永升服务，其外拓能力强，社区增值服务发展快，股权激励充足。
• 困难房企关联物管公司：部分公司估值已低于一级市场并购估值，修复弹性大。
  • 看好建业新生活（已获得国资入股）。
  • 看好金科服务（运营独立性强）。

风险提示

• 疫情反复：可能影响地产销售恢复，进而影响物业板块估值。
• 应收账款坏账：房企现金压力大，地方政府财政压力不轻，若应收账款回收不利，将影响业绩增长。

图表目录概览

• 图表1：克而瑞内房股领先指数和恒生物管指数涨跌幅对比
• 图表2：2022年初以来全国层面房地产调控政策&事件
• 图表3：2022年以来首付比例调整城市
• 图表4：全国住宅销售面积于2021年7月开始同比转负
• 图表5：30大中城市商品房成交面积每月前10天的环比增速
• 图表6：百城银行房贷利率及放宽周期走势
• 图表7：1年期&5年期以上LPR和首套房房贷利率走势对比
• 图表8：三类物业公司估值走势
• 图表9：港股物业公司PE走势
• 图表10：覆盖公司估值情况

估值数据概览

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上；
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%；
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘-5%-5%；
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

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