20220629-国金证券-房地产行业研究_6月销售持续改善_建议关注物业高弹性_7页_911kb

房地产行业研究：买入（维持评级）

核心内容

行业趋势

• 一二手房销售持续改善：2022年6月1日-27日，30大中城市商品房成交面积达1457万平方米，环比增长58%，较5月的11.8%明显提升，同比减少3.5%，降幅较5月的-48.3%有所收窄。
• 二手房市场回暖：17城二手房销售面积同比减少16%，较5月的-28%明显改善。
• 苏州复苏显著：苏州新房和二手房成交面积在6月18日-24日同环比大幅增长，新房成交面积达88.5万平方米，同比增加87%；二手房成交面积28.2万平方米，同比增加133.4%。这主要得益于限购限售政策的松绑，吸引了更多购房者进入市场。

物业板块分析

• 股价反弹：近期地产和物业板块股价走势趋于一致，2022年6月17日-29日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别上涨11%和10%。
• 估值修复潜力：物业板块估值虽有小幅修复，但仍低于历史平均水平。随着地产销售持续改善，部分房企安全性提升，物业板块估值有望进一步修复。
• 抗周期性强：物业公司抗周期性未变，经营层面稳步增长，尤其在疫情后恢复较快。A股上市物业公司2022年Q1仍保持增长，如招商积余、新大正等。

主要观点

投资建议

• 关注物业板块的弹性修复：随着地产销售改善，物业板块有望迎来估值修复，尤其是关联房企安全性提升后，民营物企的修复弹性较大。
• 重点推荐公司：
  • 碧桂园服务：受益于行业整合加速，规模提升明显，增值服务增长潜力大。
  • 旭辉永升服务：外拓能力强，社区增值服务发展迅速，股权激励充足，业绩增长可期。
  • 建业新生活：关联房企已获得国资入股，估值修复空间大。
  • 金科服务：自身运营独立性强，具备较强竞争力。
  • 华润万象生活：在高端商管领域拥有较强护城河，建议关注其销售修复弹性。

估值与盈利预测

• 从表格数据可见，物业板块的PE估值在2022年和2023年有明显下降趋势，但部分公司如金科服务、华润万象生活仍被给予“买入”评级。
• 预计2022年及2023年物业公司的归母净利润将保持增长，但增速可能受上半年疫情影响而略低于全年预期。

关键信息

风险提示

• 疫情反复：可能影响地产销售恢复，进而对物业板块估值造成压力。
• 应收账款坏账：当前房企和地方政府的现金压力较大，若应收账款回收不利，可能导致坏账增加，影响物业公司业绩。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；

• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；

• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；

• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

• 行业评级：与公司评级一致，买入为预期行业上涨幅度超过大盘15%以上。

图表目录

• 图表1：克而瑞内房股领先指数和恒生物管指数涨跌幅对比
• 图表2：30大中城市商品房成交面积2022年5月、6月环比持续改善
• 图表3：苏州新房周度成交面积走势（万方）
• 图表4：苏州二手房周度成交面积走势（万方）
• 图表5：三类物业公司估值走势
• 图表6：港股物业公司PE走势
• 图表7：覆盖公司估值情况（包含股票代码、公司名称、评级、市值、PE、归母净利润等数据）

总结

综上所述，房地产行业销售数据在6月持续改善，政策放松效果逐渐显现。物业板块虽受地产销售低迷影响，但已开始反弹，抗周期性强的特性未变。随着销售改善和部分房企安全性提升，物业板块估值有望修复。建议关注具有高增长潜力和较强独立运营能力的物业企业，如碧桂园服务、旭辉永升服务、建业新生活、金科服务和华润万象生活。同时需注意疫情反复及应收账款坏账等风险因素。