2023-04-27-港交所-景瑞控股_JINGRUI_N2310_JINGRUI_N2401_2022_年度报告_224页_10mb

报告摘要

景瑞控股有限公司總結

核心內容概述

景瑞控股有限公司（股票代碼：01862.HK）是一家中國領先的住宅物業開發商、資產管理運營商及專業服務提供商。公司創立於1993年，於2013年在香港聯合交易所有限公司主板上市。公司業務覆蓋房地產開發、建築裝修、城市更新、資產管理、商業運營及物業管理等領域，並設有五大業務平台：優鈇資管、景瑞地產、景瑞不動產、景瑞服務及合福資本。公司秉持「用心建築精彩生活」的企業使命，致力於實現高品質發展。

主要觀點

市場與政策環境：2022年全球經濟形勢嚴峻，中國房地產市場在政策寬鬆背景下仍處於調整期，市場回暖尚需時間。房地產政策聚焦於「穩地價、穩房價、穩預期」，並逐步釋放地方「因城施策」空間。
財務表現：2022年公司收入為人民幣7,907.9百萬元，較2021年下降41.6%；毛利為人民幣115.2百萬元，毛利率降至1.5%；年度淨虧損為人民幣4,269.8百萬元，較2021年大幅下降。淨債務資本比率高達267%，顯示公司流動性壓力較大。
業務轉型與發展策略：公司積極推動經營轉型，聚焦「輕資產、精細化、重運營」，盤活存量資產，加強資產管理能力，並通過「大資管」模式深化業務整合。公司持續深耕核心城市與都市圈，拓展長三角及成渝地區的優質項目。
合約銷售與交付：2022年合約銷售金額為人民幣70.76億元，較2021年下降73.8%。公司將「保交樓」作為核心任務，強化交付力，以穩定客戶關係與市場形象。

關鍵財務指標

指標	2022年	2021年	變動
收入（人民幣百萬元）	7,907.9	13,551.6	(41.6)%
毛利（人民幣百萬元）	115.2	2,440.0	(95.3)%
年度利潤（人民幣百萬元）	-4,277.9	393.8	(1,186.3)%
核心淨利潤（人民幣百萬元）	-4,269.8	127.5	(3,448.9)%
合約銷售金額（人民幣百萬元）	7,075.6	27,011.1	(73.8)%
合約銷售面積（平方米）	427,019.0	1,433,004.5	(70.2)%
合約銷售均價（人民幣元/平方米）	16,569.8	18,849.3	(12.1)%
毛利率 (%)	1.5	18.0	(95.3)%
資產週轉率 (%)	14.3	20.6	(6.3)%
股東權益應佔淨虧損 (%)	-48.5	3.5	(1,186.3)%
凈債務資本比率 (%)	267	94	(173)%

關鍵營運指標

指標	2022年	2021年	變動%
合約銷售金額（人民幣百萬元）	7,075.6	27,011.1	(73.8)%
合約銷售面積（平方米）	427,019.0	1,433,004.5	(70.2)%
合約銷售均價（人民幣元/平方米）	16,570	18,849.3	(12.1)%

管理層戰略與業務回顧

業務轉型：公司積極推動經營轉型，盤活存量資產，提升運營能力，強化資產管理。2022年，公司完成了19景瑞01私募債的轉售，並對10隻存量基金進行展期，維持融資，降低現金流出。
財務重組：2022年7月，公司啟動境外美元優先票據的債務重組，暫停支付所有境外美元優先票據本息，以改善流動性。
收入結構：2022年銷售物業收入佔總收入的86.1%，主要來自杭州景瑞·晴海、嘉興景瑞·璞悦湖畔、上海景瑞·茸鑫佳苑等項目。其他收入包括物業管理服務收入（+7.9%）、租金收入（與去年持平）等。

主要物業明細

竣工及部分竣工項目

項目名稱	項目類型	建築面積（平方米）	權益百分比 (%)	權益後建築面積（平方米）
上海景瑞●生活廣場	商業	43,851	100	43,851
上海景瑞●城中公園(一期)	綜合	4,409	100	4,409
上海景瑞●徐匯新城	住宅	194	100	194
上海景瑞●中信大廈	商辦	3,361	100	3,361
上海景瑞●科苑大廈	綜合	10,061	100	10,061
上海景瑞●易里公寓	住宅	9,916	100	9,916
上海景瑞●新梅大廈項目	商業	1,362	100	1,362
上海景瑞●銀橋公寓項目	商業	8,883	100	8,883
北京景瑞●三全公寓項目	住宅	24,300	100	24,300
北京景瑞●中關村前海中金項目	辦公	5,369	100	5,369
天津景瑞●塘沽灣壹號	住宅、商業	24,874	100	24,874
天津景瑞●翰鄰	住宅、商業	9,433	100	9,433
天津景瑞●塘沽灣六號	住宅、商業	489	100	489
天津●悦天地	住宅、商業	42,864	49	21,003
天津景瑞●悦麗台	住宅、商業	105,184	51	53,643
天津●海藍城	住宅	27,542	49	13,496
蘇州景瑞●太倉悦庭	住宅	4,704	78.9	3,711
蘇州景瑞●常熟江南府邸(二期)	住宅	262,397	34	89,215
常州景瑞●曦城／英郡	住宅	9,814	100	9,814
扬州景瑞●馨璟風華	住宅	6,293	100	6,293
杭州景瑞●海逸翠庭	住宅、商業	985	51	502
杭州景瑞●晴海	住宅、商業	84,945	100	84,945
宁波景瑞●海港城	商業	42,026	50	21,013
宁波●星海彼岸	住宅	125	50	62
宁波景瑞●興寧府	商住	176	100	176
重慶景瑞●江山御府	住宅	65,773	100	65,773
武漢景瑞●天賦半島	綜合	9,778	54	5,280
武漢景瑞●天賦濱江	住宅	6,372	40	2,549
南京景瑞●熙棠府	綜合	6,754	100	6,754
合計	-	934,247	-	582,447

在建及待建項目

項目	項目類型	預計竣工日期	在建中建築面積（平方米）	待建建築面積（平方米）	權益百分比 (%)	權益後建築面積（平方米）
上海景瑞●城中公園二期	綜合	2023/12/31	39,628	-	100	39,628
上海景瑞●江山悦	住宅	2023/1/15	35,973	-	100	35,973
天津景瑞●譽璟天地	住宅、商業	2023/6/15	199,056	-	100	199,056
天津景瑞●悦瓊台	住宅、商業	2024/6/30	25,756	-	51	13,136
金華景瑞●武義無雙(市民廣場)	住宅	2023/10/30	84,099	-	81.99	68,952
宁波景瑞●寧海譽璟潮鳴	住宅	2023/6/30	81,977	-	100	81,977
紹興景瑞●望府五期	住宅	2023/3/30	42,033	-	100	42,033
蘇州●常熟時光里	住宅	2023/6/30	126,913	-	32	40,612
蘇州景瑞●常熟江南府邸(二期)	住宅	2023/6/30	265,324	-	34	90,210
常州景瑞●宸運天賦	住宅	2023/4/30	188,768	-	83.79	158,169
無錫景瑞●湖濱天譽	住宅	2023/4/30	57,115	-	82.6	47,176
扬州●天賦星辰	住宅	2023/6/30	205,945	-	30	61,783
南京●西江瑞府	住宅	2023/5/30	29,229	-	0.3	88

土地儲備

截至2022年12月31日，公司土地儲備合計3,683,707平方米，權益面積為2,149,210平方米。土地儲備主要分布於以下城市：

城市	總建築面積（平方米）	占總建築面積 (%)	權益建築面積（平方米）	占權益建築面積 (%)
上海	269,651	7.3%	209,354	9.8%
北京	29,669	0.8%	29,669	1.4%
天津	435,198	11.8%	335,130	15.6%
重慶	246,706	6.7%	197,759	9.2%
浙江區域	336,366	9.1%	299,659	14.0%
江蘇區域	1,163,256	31.6%	513,825	23.8%
其他區域	1,202,861	32.7%	563,814	26.2%
合計	3,683,707	100.0%	2,149,210	100.0%

主要業務平台

優鈇資管：專注於房地產基金募資與資產管理，截至2022年底，累計發起設立25隻基金，總規模約人民幣92.2億元，現存規模人民幣38.2億元。
景瑞地產：專注於住宅、公寓及辦公物業開發，並在長三角及成渝地區積極拓展優質項目。
景瑞不動產：專注於長租公寓及辦公樓的投資、開發、改造及運營，截至2022年底，管理規模近人民幣80.2億元，公寓出租率為92.4%，辦公出租率為84.6%。
景瑞服務：專注於物業服務，截至2022年底，合同管理面積達5,000萬平方米，服務對象涵蓋多種物業類型，並榮獲「2022年中國物業服務企業綜合實力100強」。
合福資本：專注於房地產生態圈投資，截至2022年底，累計在投項目15個，總投資金額達人民幣11.64億元，累計實現4個項目退出，收益率達18.1%。