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青岛房地产市场季度简报（2020年1季度）

核心内容概述

2020年第一季度，青岛房地产市场整体处于下行周期，叠加新冠疫情的影响，市场供需双双下降，价格保持平稳。政府出台多项政策支持房地产行业发展，包括放宽落户限制、支持人才住房建设、降低企业税费负担等。土地市场供应主要集中在即墨区，但成交量下降，楼面地价略有上升，土地出让金下降。各细分市场如住宅、商业、办公、别墅和公寓均面临去化压力，其中商业和办公市场去化周期较长，分别达到69个月和72个月。

主要观点

• 市场整体情况：商品房市场供应和销售均下降，价格同比微涨，去化周期延长至25个月，市南、崂山区域去化压力较大。
• 土地市场：即墨区成为土地供应主力，但成交量下降，土地出让金同比减少25%。全市土地成交以底价为主，仅4宗产生溢价，最高溢价率5.3%。
• 人才政策：青岛及城阳推出多项人才政策，包括共有产权住房、人才补贴、人才小镇建设等，旨在吸引和留住人才。
• 政策支持：政府强化对中小微企业的金融支持，同时推动疫情防控期间房地产市场平稳发展，实施税费减免、延迟缴纳等措施。
• 市场细分：
  • 住宅市场：供应和销售均下降，去化周期达18个月，西海岸及近郊区库存较多。
  • 别墅市场：供应和销售环比下降，但成交均价略有上升，去化周期达30个月。
  • 商业市场：供应和销售均下降，去化周期达69个月，成交均价同比上涨。
  • 办公市场：供应和销售下降，去化周期达72个月，成交均价同比下降。
  • 公寓市场：供应上升，销售下降，去化周期达62个月，成交均价同比略有下降。

关键信息

土地市场

• 供应：即墨区供应1012万m²，同比上涨58%。
• 成交：全市成交424万m²，同比下降26%。
• 楼面地价：3193元/m²，同比上升2%。
• 土地出让金：135亿元，同比下降25%。
• 企业拿地：浙江佳源以37.73万m²成为企业拿地面积冠军，中南置业以12.36亿元成为拿地金额冠军。

商品房市场

• 新增供应：19360套，约212.3万m²，同比下降37%。
• 销售：17059套，约202.1万m²，同比下降28%。
• 成交均价：14501元/m²，同比上涨4%。
• 去化周期：25个月，市南、崂山区域去化周期最长。

住宅市场

• 新增供应：15179套，约183.0万m²，同比下降37%。
• 销售：14394套，约172.3万m²，同比下降28%。
• 成交均价：14405元/m²，同比上涨5%。
• 去化周期：18个月，西海岸及近郊区库存较多。

别墅市场

• 新增供应：728套，约14.7万m²，同比下降19%。
• 销售：718套，约12.3万m²，同比下降19%。
• 成交均价：19453元/m²，环比上升1%。
• 去化周期：30个月。

商业市场

• 新增供应：972套，约12.1万m²，同比下降15%。
• 销售：1014套，约15.7万m²，同比下降38%。
• 成交均价：17129元/m²，环比和同比均上涨。
• 去化周期：69个月。

办公市场

• 新增供应：430套，约5.8万m²，同比下降23%。
• 销售：370套，约7.7万m²，同比下降7%。
• 成交均价：12214元/m²，环比和同比均下降。
• 去化周期：72个月。

公寓市场

• 新增供应：2989套，约14.2万m²，同比下降47%。
• 销售：1281套，约6.5万m²，同比下降47%。
• 成交均价：13494元/m²，环比上升3%，同比下跌10%。
• 去化周期：62个月。

营销推广

• 全市项目报广投放共15条，主要集中在城阳区。
• 全市加推1322套房源，认购690套，认购率52%，同比下降18个百分点。
• 91个项目活动信息，营销主题以线上营销、品牌活动、营销抽奖为主。

行业资讯

国家政策

• 央行降准：1月6日降准0.5%，释放长期资金约8000亿元，但对房地产行业利好有限。
• 银保监会：落实“房住不炒”，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率增长。
• 国务院：强化对中小微企业普惠性金融支持，累计金额超3万亿元。

山东政策

• 胶东经济圈一体化：支持青岛全面放开放宽落户条件，取消重点群体落户限制。
• 人才住房建设：全市建设不少于10万套人才住房，各区域有不同建设任务。

青岛政策

• 人才政策：城阳出台“人才12条”，提供生活补贴或购房补贴，最高可达500万元。
• 疫情防控措施：市住建局要求疫情期间实行分时分批开盘选房，禁止现场推介活动。
• 土地政策：青岛市自然资源和规划局发布2020年土地供应计划，第二季度拟供地129宗，合计约6394亩。

总结

2020年第一季度，青岛房地产市场受到经济下行和疫情双重影响，整体呈现供大于求、价格平稳的态势。政府出台多项政策支持行业发展，包括放宽落户限制、降低税费、优化土地供应等，以促进市场稳定和人才引进。各细分市场如住宅、商业、办公、别墅和公寓均面临去化压力，其中商业和办公市场去化周期较长。土地市场供应主要集中在即墨区，但成交量下降，企业拿地面积和金额方面，浙江佳源和中南置业表现突出。