20220612-西南证券-房地产行业周报_5月社融超预期_重点城市去化有所改善_16页

5月房地产行业总结

核心内容

2022年5月房地产行业在融资与销售方面呈现部分回暖迹象，但整体仍面临结构性压力。以下是主要信息点：

• 社会融资规模：5月社融规模增量为2.79万亿元，超预期增长，同比多增8399亿元。对实体经济发放的人民币贷款余额同比增长10.9%，其中5月新增人民币贷款1.90万亿元，同比多增3920亿元。
• 居民中长期贷款：5月住户中长期贷款增加1047亿元，相较4月由负转正，表明居民购房意愿有所回升。
• 房地产企业融资：5月房地产企业融资总额为612亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%。信用债发行回暖，ABS发行量下降，海外债未新发是融资规模缩减主因。
• 重点城市去化改善：5月重点50城平均去化率微增至32%，环比上涨3个百分点，去化率超50%的城市增加至6个。部分城市如福州、郑州、深圳、长沙涨幅显著，而南京、苏州、东莞等城市去化率明显回落。
• 房企资金压力：6-8月房企到期债券合计超3099亿元，6月境外债到期占比近60%，房企资金压力依然较大。

主要观点

• 融资改善：信用债发行量同比增长20.9%，显示出房企在融资渠道上有所优化，但整体融资规模仍大幅下降。
• 销售回暖：重点城市去化率环比改善，表明市场存在一定的复苏迹象，但不同城市表现差异较大。
• 政策松绑：多地出台政策降低首付比例、提高公积金贷款额度，有助于缓解购房压力，提升市场活跃度。
• 投资建议：建议关注四条主线：开发企业、物管企业、赛道转型企业、房产经纪企业，重点推荐如保利发展、滨江集团、华润置地、万科A、碧桂园服务、贝壳等企业。

关键信息

融资数据

• 社融规模：329万亿元，同比增长10.5%。
• 人民币贷款：新增1.90万亿元，同比多增3920亿元。
• 信用债发行：446亿元，同比增加20.9%。
• ABS发行：166亿元，同比减少47.5%。
• 海外债发行：暂无新发。

土地市场

• 上海首轮集中供地表现良好，36宗涉宅地全部成交，总成交金额879亿元，溢价率3.3%。
• 招商蛇口拿地金额居首，达117.7亿元。
• 多数地块由央国企竞得，上海本土民企也表现积极。

去化情况

• 重点50城平均去化率32%，环比上涨3个百分点。
• 去化率超50%的城市从4个增至6个。
• 福州、郑州、深圳、长沙等城市去化率显著上升。
• 南京、苏州、东莞等城市去化率持续回落。

房企销售表现

• 5月合约销售总额下降明显，如金地集团、龙光集团、建业地产等。
• 部分企业如越秀地产、世茂股份、美的置业销售略有回升。

投资建议

• 开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股。
• 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务。
• 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展。
• 房产经纪企业：贝壳。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企项目交付可能低于预期。
• 销售增长风险：行业销售增长可能不及预期。
• 政策调控风险：行业调控政策可能超出预期，影响市场走势。

行业与市场表现

• A股市场：上周申万地产板块微涨0.17%，整体表现优于大盘，但年初以来跌幅达8.24%。
• 港股通内房股：部分个股如中国宏泰发展、恒隆地产、碧桂园服务等表现强势，而富力地产、龙湖集团等跌幅明显。
• 物业股：部分物业股如宝龙商业、永升生活服务等表现较好，但新大正、滨江服务等跌幅显著。

附录信息

• 分析师：王颖婷，执业证号S1250515090004。
• 联系人：池天惠、刘洋。
• 数据来源：Choice、中国人民银行、CRIC、中指研究院、Wind等。
• 投资评级说明：买入、持有、中性、回避、卖出。

总结

5月房地产行业在融资与销售方面有所改善，但结构性问题依然存在。重点城市去化率有所回升，政策松绑为市场注入一定活力，但房企融资压力仍未缓解。建议投资者关注开发、物管、转型和经纪等四个主线，同时警惕项目交付、销售增长及政策调控等风险。