房地产物业管理行业专题报告-三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场_21页_1mb

物业管理行业专题报告总结

核心内容

我国物业管理行业具备独特的三大优势，包括空间巨大、围墙属性和集中度继承，这些优势为行业提供了广阔的发展前景和天然的护城河。同时，随着城镇化率的提升和消费升级的加速，行业正处于快速发展阶段，未来增长潜力巨大。

主要观点

1. 城镇化率提升
   我国城镇化率仍处于快速提升阶段，截至2018年末为59.6%，低于美日城镇化率的高峰期，意味着未来城镇化进程仍能为物管行业带来新增管理面积。

2. 消费升级推动行业发展
   人均可支配收入持续增长，中产阶级比例迅速提升，居民对高品质物业服务的需求增加，推动行业向高质量发展转型。

3. 三大独有特色

   • 空间巨大：我国住宅存量和增量规模远超美日，预计2030年存量住宅面积将达到355亿平，为行业提供巨大的市场空间。
   • 围墙属性：我国“围墙+高层多独栋少”的住宅形式增强了用户粘性，便于物业增值服务的高效变现。
   • 集中度继承：我国房企大多配套自己的物管公司，形成行业集中度继承优势，推动物管公司低成本扩张。

关键信息

市场空间对比

住宅类型结构

土地制度对比

行业集中度趋势

• 2017年物业行业CR10为11.1%，较2014年提升4.9pct。
• 房企销售集中度持续提升，2019年5月末TOP10房企销售集中度为24%，较2018年提升5pct。

投资建议

我们维持物业管理行业“推荐”评级，认为物管公司合理估值为PE20-30倍、PEG0.7倍，业绩增速越高，应享受更高估值。建议重点关注以下几类公司：

1. 背靠母公司型高成长物管公司

   • 碧桂园服务（6098.HK）
   • 永升生活服务（1995.HK）
   • 新城悦（1755.HK）

2. 商办类稀缺型物管公司

   • 中航善达（000043.SZ）

3. 优质服务型物管公司

   • 绿城服务（2869.HK）

风险提示

• 社保改革：可能降低行业盈利能力。
• 企业并购：存在商誉减值等风险。

估值与评级体系

图表目录

• 图表1：1950-2017年中国城市化率
• 图表2：美国城镇化率发展情况
• 图表3：1920-2015年日本城市化率
• 图表4：中国现阶段城市化率60%，分别对应日本1955年、美国1940年城市化加速阶段
• 图表5：GDP第一、第二、第三产业占比
• 图表6：全国居民人均可支配收入及同比
• 图表7：城镇居民人均可支配收入及同比
• 图表8：农村居民人均可支配收入及同比
• 图表9：我国中产阶级占比及消费支出大幅提升
• 图表10：商品房销售面积&同比
• 图表11：商品房住宅销售面积&同比
• 图表12：美国新屋销量及同比
• 图表13：美国新屋销售额及同比
• 图表14：日本新屋成交、单价&去化率（首都圈）
• 图表15：日本新屋成交、单价&去化率（近畿圈）
• 图表16：房屋新开工面积&同比
• 图表17：房屋住宅新开工面积&同比
• 图表18：美国私人住宅新开工套数及同比
• 图表19：日本新屋开工户数&同比
• 图表20：日本新屋开工面积&同比
• 图表21：2018年中国、日本、美国存量住宅面积估算对比
• 图表22：中国房地产开发投资完成额住宅分类型情况
• 图表23：美国新建住宅许可证发放数量
• 图表24：大多数美国人更偏好独栋别墅
• 图表25：日本新屋开工待售户数
• 图表26：ServiceMaster18年收入结构
• 图表27：7-Eleven承接部分物业管理功能
• 图表28：中国与美国土地制度对比
• 图表29：中国、海外房企&物业公司关联情况对比
• 图表30：房企销售集中度持续提升
• 图表31：物业百强企业&十强企业市场份额持续提升
• 图表32：碧桂园服务规模增速&毛利率
• 图表33：永升生活服务规模增速&毛利率
• 图表34：新城悦规模增速&毛利率
• 图表35：绿城服务规模增速&毛利率
• 图表36：京东年活跃用户数增速&毛利率
• 图表37：2017全球领先互联网公司每名新月活跃用户获取客户成本

行业数据概览

• 股票家数：131只
• 总市值：22,486.67亿元
• 流通市值：20,338.34亿元
• 占比：3.61%（股票家数）；3.79%（总市值）；4.65%（流通市值）

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士，CPA，FRM）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）
• 团队荣誉：2017年新财富评选房地产行业入围（第六名）；2018年水晶球评选房地产行业总榜单第四名（公募基金榜单第三名）；2018年金牛奖评选房地产行业第一名

机构销售通讯录

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