20180112-华创证券-物业管理行业研究_万亿物业管理蓝海市场有待掘金_11页_808kb

报告摘要

物业管理行业正处于转型升级的关键阶段，随着消费升级和市场集中度的提升，行业逐步从传统的房地产附属业务向以住户为核心、提供多元化服务的现代服务业转变。行业整体市场规模庞大，预计到2020年将突破万亿，展现出强劲的增长潜力。与此同时，市场向龙头企业集中，机构化、高端化、平台化成为行业发展的主要方向。

市场空间巨大
- 截至2016年，全国物业管理面积达185.1亿平方米，年均增长6.7%，预计2020年可达到240亿平方米，市场规模有望突破1万亿元。
- 高端住宅及单一业主成为新的增长点，其物业管理单价高，且具有管理效率优势，机构化物业管理是龙头企业的必争之地。
市场集中度提升
- 全国物管公司超过10万家，但百强企业占比29%，十强企业占比10.18%，市场向龙头集中趋势明显。
- 龙头企业具备更强的品牌溢价能力和成本控制力，其平均毛利率高于中小型公司，如十强企业平均毛利率可达25%。
服务多元化是趋势
- 基础物业收入占比高（百强企业为83%），但利润贡献有限，仅占69%；而配套业务收入占比仅为17%，却贡献了31%的利润。
- 多元化服务包括社区租赁、销售、家政、维修等，通过互联网、大数据等技术手段，挖掘用户衣食住行等生活需求数据，进一步提升物业的商业价值。
房企拆分物管是发展新方向
- 大型开发商拆分物管公司，使其通过资本市场融资实现独立发展，有助于提升行业整体运营效率和资产流动性。
- 物管公司可借助资本市场的再融资手段，增强服务能力，拓展业务范围。

建议关注以下物管企业：
- 绿城服务（2869.HK）：高端物管龙头，业务涵盖基础物业、咨询及增值服务，品牌价值达49.8亿元。
- 彩生活（1778.HK）：平台型物管企业，转型互联网社区生态平台，提供多种增值服务，用户规模达412万。
- 南都物业（603506.SH）：首家A股过会物管企业，业务结构清晰，提供包干制、酬金制等物业服务，以及家政、绿化等增值服务。

公司投资评级：
- 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上；
- 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%；
- 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间；
- 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。
行业投资评级：
- 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上；
- 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度相对沪深300指数-5%—5%；
- 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上。