20190714-华创证券-物业管理行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场_21页_1mb

物业管理行业专题报告总结

核心内容概述

我国物业管理行业具备三大独有特色：空间巨大、围墙属性、集中度继承，这些特色为行业提供了广阔的发展空间、天然的护城河以及低成本扩张的可能性，从而推动行业向高质量、高集中度方向发展。报告指出，物业管理行业仍处于上升阶段，未来发展前景广阔，维持“推荐”评级。

主要观点

• 城镇化率提升与消费升级：我国城镇化率仍处于快速提升阶段，预计未来将持续推动物管行业管理面积的增长。同时，随着经济向第三产业倾斜、人均可支配收入增加以及中产阶级占比提升，居民对高品质物业服务的需求增强，推动行业高质量发展。
• 空间巨大：我国住宅存量和增量规模远超美日两国，预计2030年住宅存量将达到355亿平，是美日的2.4倍和7.9倍，预示我国物管行业具备更大的市场空间和更高的增速。
• 围墙属性：我国住宅以“围墙+高层多独栋少”的形式为主，形成高密度用户流量，便于增值服务变现，具备更强的用户锁定性，形成天然护城河。
• 集中度继承：由于我国“一对多”的土地供应制度和“小区”形式，房企大多配套自己的物管公司，形成行业特有的集中度继承优势，便于物管公司实现低成本扩张和规模与利润的双提升。

关键信息

市场空间对比

住宅类型分布

行业集中度

• 房企销售集中度：2019年5月TOP10房企销售集中度达24%，较2018年提升5个百分点。
• 物业百强企业市场份额：2017年末CR10为11.1%，较2014年提升4.9个百分点。

投资建议

• 推荐关注公司：
  • 背靠母公司型：碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦（1755.HK）
  • 商办类稀缺型：中航善达（000043.SZ）
  • 优质服务型：绿城服务（2869.HK）
• 估值建议：物管公司合理估值PE为20-30倍，PEG为0.7倍，业绩增速越高，应享受更高估值。

风险提示

• 社保改革可能降低行业盈利能力。
• 企业并购过程中存在商誉减值等风险。

图表目录（关键数据）

• 图表1：1950-2017年中国城市化率
• 图表2：美国城镇化率发展情况
• 图表3：1920-2015年日本城市化率
• 图表4：中国现阶段城市化率60%，分别对应日本1955年、美国1940年城市化加速阶段
• 图表5：GDP第一、第二、第三产业占比
• 图表6：全国居民人均可支配收入及同比
• 图表7：城镇居民人均可支配收入及同比
• 图表8：农村居民人均可支配收入及同比
• 图表9：我国中产阶级占比及消费支出大幅提升
• 图表10：商品房销售面积&同比
• 图表11：商品房住宅销售面积&同比
• 图表12：美国新屋销量及同比
• 图表13：美国新屋销售额及同比
• 图表14：日本新屋成交、单价&去化率（首都圈）
• 图表15：日本新屋成交、单价&去化率（近畿圈）
• 图表16：房屋新开工面积&同比
• 图表17：房屋住宅新开工面积&同比
• 图表18：美国私人住宅新开工套数及同比
• 图表19：日本新屋开工户数&同比
• 图表20：日本新屋开工面积&同比
• 图表21：2018年中国、日本、美国存量住宅面积估算对比
• 图表22：中国房地产开发投资完成额住宅分类型情况
• 图表23：美国新建住宅许可证发放数量
• 图表24：大多数美国人更偏好独栋别墅
• 图表25：日本新屋开工待售户数
• 图表26：ServiceMaster 18年收入结构
• 图表27：7-Eleven承接部分物业管理功能
• 图表28：中国与美国土地制度对比
• 图表29：中国、海外房企&物业公司关联情况对比
• 图表30：房企销售集中度持续提升
• 图表31：物业百强企业&十强企业市场份额持续提升
• 图表32-35：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦、绿城服务的规模增速与毛利率
• 图表36：京东年活跃用户数增速&毛利率
• 图表37：2017全球领先互联网公司每名新月活跃用户获取客户成本

投资评级体系

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际
• 研究员：鲁星泽、曹曼、邓力，均具备相关学历背景及行业经验
• 团队荣誉：2017年新财富评选房地产行业入围（第六名）；2018年水晶球评选房地产行业总榜单第四名（公募基金榜单第三名）；2018年金牛奖评选房地产行业第一名

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