20200724-上海市物业管理行业协会-2020上海市物业管理行业发展报告_66页_1mb

2020上海市物业管理行业发展报告总结

核心内容

2020年上海市物业管理行业在政策环境、市场环境、行业成果、整体状况和未来展望等方面取得了显著进展，呈现出行业价值提升、市场集中度增强、服务质量改善和多元化发展等趋势。

主要观点

一、行业发展的内外部环境

（一）政策环境的变化

1. 规范主体行为，推进社区共治机制

   • 2019年3月1日，新修订的《上海市住宅物业管理规定》实施，明确了住宅小区综合管理体制，支持政府相关部门的领导地位，并完善了业主大会和业委会的组建流程。
   • 建立了物业保修金制度和紧急维修制度，解决了因房屋质量保修引发的纠纷问题。

2. 完善信用监管，推动行业优胜劣汰

   • 通过“上海物业”APP和监管平台，实现对全市物业服务企业的信息化监管。
   • 引入失信行为计分规则，对违规企业采取约谈、扣分、限制招投标和从业等惩戒措施。

3. 加强政策引导，规范物业市场机制

   • 2019年3月8日，市房管局下发《关于开展住宅物业服务价格评估工作的通知》，推动价格评估制度的建立。
   • 有12家第三方机构和51名持证人员完成备案，累计完成评估项目150个。

4. 构建评价体系、提升物业服务水平

   • 各区物业行政主管部门推出物业考核评价体系，强化服务质量监管。
   • 闵行区全面启动物业服务满意度测评，对267家物业企业进行综合评价。

（二）市场环境的变化

1. 平台型发展，行业价值度进一步显现

   • 物业管理行业因其稳定的现金流和抗风险能力，吸引了更多投资。
   • 在“美丽家园”建设和防疫抗疫中，物业管理行业展现出强大的城市治理能力。

2. 复合型成长，行业成熟度进一步提升

   • 物业服务企业的非主营收入同比增长近3倍，占行业总收入的36%。
   • 通过整合不动产管理、社区生活服务等业务，拓展了企业利润来源。

3. 集中度提高，企业竞争力进一步分化

   • 品牌企业成为招投标市场的主要选择因素。
   • 国有企业通过重组整合迅速提升管理规模。
   • 上市企业通过收并购实现市场扩张。

4. 物业费评估，物业市场化进一步加速

   • 2019年，24%的小区调整过服务价格，近五年内调整的小区占调价小区总量的70%。
   • 业主对价格市场化调节的接受度提高，尤其对规模企业服务的项目。

（三）行业发展的重要成果

1. 新冠防控、社区防控主力军
2. 垃圾分类、城市管理主战场
3. 党建引领、企业管理新抓手
4. 资产管理、行业发展新亮点
5. 进博保障、服务成果新展现
6. 历保维护、文化传承新担当
7. 扶贫帮困、社会责任新贡献

关键信息

二、行业发展的整体状况

（一）物业管理规模

• 全市房屋总建筑面积：2019年住宅建筑面积达6.89亿平方米，非住宅建筑面积达6.06亿平方米。
• 物业管理总建筑面积：住宅类管理面积6.73亿平方米，管理覆盖率为97.7%；非住宅类管理面积3.76亿平方米，管理覆盖率为62.1%。
• 全市住宅小区数量：约1.3万个，其中商品房占比53.1%，售后公房14.7%，系统和直管公房10.4%。

（二）物业市场价格

• 住宅物业管理费价格：2019年，116个小区物业管理费上涨，占样本总量的11.5%。
• 非住宅物业管理费价格：办公物业上涨幅度最大，达8.55%；机关物业价格下降，主要因财政预算紧缩和社区项目比重提升。

（三）物业服务企业

• 企业数量：2019年备案登记企业共5413家。
• 外省市企业：在沪设立分公司的企业有207家，同比增加47.9%。
• 企业规模分类：
  • 规模企业：管理面积超500万平米，或星级测评四、五星级。
  • 中等规模企业：管理面积超100万平米，或星级测评三星级及以下。
  • 小规模企业：管理面积100万平米以下，或未获得星级。

（四）行业协会成员

• 会员单位：1701家，其中64.9%为“诚信承诺”企业。
• 星级企业：2020年上海市物业服务综合能力星级企业共529家，包括五星级61家，四星级69家，三星级117家，二星级157家，一星级125家。

（五）从业人员队伍

• 从业人员总量：2019年约83.90万，2020年增至约90.10万。
• 岗位构成：秩序维护人员减少约7.2万人，环境清洁人员增加约6.3万人。
• 年龄结构：从业人员平均年龄40.8岁，比2019年下降。
• 文化结构：大专及以上人员占比增加，行业逐步向管理型和知识型企业转型。

（六）行业经营收益

• 行业总收益：2019年营业总收入约1255亿元，同比增长28.3%。
• 主营业务收入：799.40亿元，同比增长约0.5%。
• 非主营业务收入：456.02亿元，增长近3倍。
• 企业收益：规模企业平均营收3.43亿元/家，中等规模企业平均营收4307万元/家，小规模企业平均营收808万元/家。

（七）市民关切问题

• 物业类投诉前五位：主要集中在服务质量、设施维护、投诉处理效率、费用透明度和沟通协调等方面。

未来展望

一、行业发展新动向

1. 兼并整合：推动行业竞争格局的优化。
2. 城市服务：探索新的业务领域，如城市基础设施维护和社区生活服务。
3. 疫情防控：通过数字化手段提升应急管理和社区防控能力。

二、行业发展新挑战

1. 民生保障与市场配置：如何平衡政府监管与市场自由。
2. 规模扩张与品牌维护：企业需在扩张过程中保持品牌信誉。
3. 领域拓展与盈利能力：拓展新业务领域的同时，确保盈利能力。
4. 多种经营与专业服务：提升多种经营能力，同时加强专业服务。

附件信息

附件一：2020上海市物业服务综合百强企业

• 列出2020年上海市物业服务综合百强企业名单，包括上海永升物业管理有限公司、上海科瑞物业管理发展有限公司等。

附件二：2020上海市物业管理单项领先企业

• 物业管理数量领先企业（TOP20）：包括上海文化银湾物业管理有限公司、上海永升物业管理有限公司等。
• 物业管理面积领先企业（TOP20）：如上海高地物业管理有限公司、上海永升物业管理有限公司等。
• 营业收入领先企业（TOP20）：如上海高地物业管理有限公司、上海永升物业管理有限公司等。
• 净利润领先企业（TOP20）：包括上海永升物业管理有限公司、上海高地物业管理有限公司等。
• 员工总数领先企业（TOP20）：如上海益中巨泰（集团）股份有限公司、上海文化银湾物业管理有限公司等。
• 纳税总额领先企业（TOP20）：如上海科瑞物业管理发展有限公司、上海高地物业管理有限公司等。

附件三：《2020上海市物业管理行业发展报告》分报告目录

• 包括物业行业党建工作、资产管理、历史保护建筑、物业费价格评估与管理、教育培训发展、奉贤区和闵行区分报告等。

总结

2020年上海市物业管理行业在政策支持、市场变化、行业成果和整体状况等方面呈现出积极的发展态势。行业逐渐摆脱低端形象，向管理型和知识型企业转型，同时面临新的挑战，如平衡民生保障与市场配置、提升品牌维护能力等。通过兼并整合、拓展城市服务、加强信息化管理等手段，行业在服务质量和管理效率上有了显著提升。