物业管理行业专题-修筑护城河、造就蓝海市场201907-21页_1mb

房地产行业物业管理专题报告总结

核心内容

本报告分析了中国物业管理行业的三大独有特色，指出这些特色将为行业带来更大的发展空间和更高的增长潜力。同时，报告提出投资建议，认为行业具备良好的发展前景，并推荐相关公司。此外，报告还提及了行业面临的风险。

主要观点

1. 行业处于上升阶段

   • 我国城镇化率仍在快速提升，预计未来将继续推动物业管理行业的发展。
   • 2018年我国城镇化率达59.6%，仍低于美国和日本在城市化加速阶段的水平，表明我国仍有较大的发展空间。
   • 消费升级背景下，中产阶级占比提升、人均可支配收入增加，居民对高品质物业服务的需求增强，推动行业向高质量发展。

2. 三大独有特色

   • 空间巨大：我国住宅存量和增量均远超美日，预计2030年存量将达355亿平米，是美日的2.4倍和7.9倍。
   • 围墙属性：我国住宅以“围墙+高层多独栋少”为特色，赋予物业管理公司更强的用户锁定能力和更高的流量密度。
   • 集中度继承：我国房企大多配套自有物管公司，形成集中度继承优势，便于物管公司实现低成本扩张和规模与利润双升。

关键信息

1. 空间巨大

• 存量对比：2018年我国存量住宅面积为253亿平米，是美国（148亿平米）和日本（45亿平米）的1.7倍和5.6倍。
• 增量对比：
  • 2018年中国商品房销量为17.2亿平米，远高于美国（61.7万套）和日本（1,222亿元成交额）。
  • 中国新开工面积也远高于美日，表明未来交付面积体量可观。
• 预测：预计2030年我国存量住宅面积将达355亿平米，是美日的2.4倍和7.9倍。

2. 围墙属性

• 住宅形式：中国以高层住宅为主，别墅及高档公寓占比低（约11%），而美国和日本独栋别墅和公寓占比高（分别达66%、29%和49%、51%）。
• 用户锁定：围墙属性增强了用户粘性，使物业服务更易形成天然护城河。
• 流量密度：小区形式便于统一管理和服务，流量密度高，利于增值服务变现。

3. 集中度继承

• 制度差异：我国“一对多”的土地供应制度和小区形式推动房企配套物管公司，形成集中度继承优势。
• 海外对比：海外房企和物管公司通常无关联，物管公司多为独立运营，缺乏集中度继承优势。
• 行业趋势：随着房地产行业集中度提升，物业管理行业也将同步提升，实现规模与利润双增长。

投资建议

• 推荐评级：维持物业管理行业“推荐”评级，合理估值为PE 20-30倍、PEG 0.7倍。
• 关注公司：
  • 背靠母公司型：碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦（1755.HK）。
  • 商办类稀缺型：中航善达（000043.SZ）。
  • 优质服务型：绿城服务（2869.HK）。
• 业绩增速：业绩增速越高，应享受更高估值。

风险提示

• 社保改革：可能降低行业盈利能力。
• 企业并购：存在商誉减值等风险。

行业背景

• 行业数据：截至2018年，全国物业服务企业数量达11.8万家，CR10为11.1%。
• 房企集中度：截至2019年5月，TOP10房企销售集中度达24%，较2018年提升5pct，表明房地产行业集中度正在提升。

总结

中国物业管理行业因三大独有特色（空间巨大、围墙属性、集中度继承）具备良好的发展前景，预计未来将实现更高增速和更大市场空间。报告推荐关注背靠母公司、商办类稀缺和优质服务型物管公司，并指出行业面临社保改革和企业并购带来的潜在风险。