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房企融资全解析总结

核心内容

本文主要围绕房地产企业融资方式、融资周期变化、各融资渠道现状及隐性负债识别等方面展开分析，为投资者提供全面的行业融资视角。

主要观点

房企融资方式分类

房企融资方式分为外部筹资性融资和内部经营性融资两大类。

• 外部筹资性融资：包括股权融资和债权融资。

  • 股权融资：IPO、增发、配股、股东直接出资、合作开发。
  • 债权融资：银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷。

• 内部经营性融资：包括销售回款和应付款融资。

资金来源分类

国家统计局将房地产开发企业资金来源分为以下七类：

• 国内贷款
• 利用外资
• 自筹资金
• 定金及预收款
• 个人按揭贷款
• 其他到位资金
• 各项应付款

其中，定金及预收款与自筹资金占比最高，2020年分别为27.62%和26.31%。

融资周期变化

2008年以来的房地产周期

2008年以来，我国房地产市场经历了三轮明显的小周期，政策放松与调控的时点分别为：

• 2008年9月：政策放松
• 2011年12月：政策放松
• 2014年5月：政策放松

政策转向调控的时点为：

• 2009年6月
• 2013年1月
• 2016年9月

自2016年9月起，地产融资渠道全面收紧，融资监管趋严。

各融资渠道现状

银行贷款

• 主要方式：开发贷、并购贷、流动资金贷等。
• 监管要求：
  • “四三二”要求（四证齐全、自有资金不低于30%、二级开发资质）。
  • 自2020年12月起，实行房地产贷款集中度管理制度，限制银行对房地产行业的融资规模。
• 趋势：受政策收紧影响，开发贷和并购贷增长放缓，2021年三季度末增速仅为0.02%。

信用债

• 企业债：仅限用于保障性住房建设，不支持商业地产。
• 公司债：仅限借新还旧，对房企的财务指标和企业性质有严格限制。
• 银行间债务融资工具：募资用途有所放开，但主要用于借新还旧，2021年部分房企突破限制进行中票发行。

非标融资

• 主要方式：委托贷款、信托融资。
• 监管趋势：持续收紧，2018年后新增委托贷款均为负值，信托贷款受“四三二”限制，非标融资规模大幅下降。
• 限制政策：包括对理财资金非标投资上限、表外业务纳入宏观审慎评估、禁止资金池业务等。

资产证券化（ABS）

• 主要类型：供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、租金类ABS。
• 政策支持：2018年后，资管新规对ABS产品进行宽松管理，促进其发展。
• 限制政策：2020年5月起，窗口指导限制ABS发行，储架规模受限，部分ABS产品备案暂停。

境外债

• 主要形式：美元债、内保外贷。
• 政策限制：2019年7月后，境外债仅能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
• 趋势：2021年中资美元债信用风险集中爆发，发行和再融资受限。

隐性负债识别

房企隐性负债主要包括以下三类：

1. 非并表公司常规性融资：

   • 多个房企合作开发项目，非并表方承担部分债务，体现在长期股权投资科目中。
   • 估计方式：通过长期股权投资乘以杠杆倍数（4或3）进行估算。

2. 合并报表范围内/外明股实债融资：

   • 集团层面：永续债、优先股等，体现为其他权益工具，应视为有息负债。
   • 项目公司层面：以“股权投资+股东借款”等方式进行融资，体现在资本公积、少数股东权益及其他应付款科目中。

3. 有息债务无息处理：

   • 部分有息债务未计入应付债券或短期借款，而是归入应付账款、长期应付款、其他非流动负债等科目。
   • 例如：已出表的ABS、计入其他流动负债的短融、超短融、长期应付款中的融资租赁等。

关键信息

• 融资收紧背景：2016年9月后，地产融资渠道全面收紧，政策导向由“放水”转为“维稳”。
• 政策影响：房地产调控政策对房企资金链、拿地、销售及融资行为产生深远影响。
• 风险提示：房企信用风险暴露、调控政策变化、疫情扩散超预期、数据提取失误等。

总结

房地产行业作为强周期行业，其融资方式与政策调控密切相关。近年来，随着调控政策的收紧，房企外部融资渠道逐步受限，资金来源更多依赖于经营性融资。同时，隐性负债成为房企债务的重要组成部分，需投资者在评估房企财务状况时重点关注。整体来看，房企融资环境趋紧，融资方式多元化，但受限较多，需关注政策变化及融资渠道的动态调整。