20210614-安信证券-房企资本运作平台全梳理_历史变迁与现状盘点_20页_1mb

报告摘要

房企资本运作平台全梳理：历史变迁与现状盘点

核心内容概述

本文梳理了中国房地产企业资本运作平台的历史变迁及现状，分析了房企在不同调控周期下的融资路径及平台设置。内容涵盖1990年至2021年房企资本运作的演变，以及TOP10房企的资本运作平台架构。

主要观点

房企资本运作与房地产政策调控密切相关，融资方式随政策环境变化而调整。
不同时间段房企融资渠道与平台设置有所差异，如A股上市、港股上市、境内发债、境外发债、分拆上市等。
2016年至今，房地产融资渠道逐步收紧，美元债、ABS（资产支持证券）等新型融资方式兴起，同时分拆上市成为房企融资的重要手段。

关键信息

1. 房企资本运作三十年历史变迁

时间段	主要特征
1990-2003年	房改起步，A股上市窗口打开。1992年万科为首家A股上市房企，随后招商、华侨城等陆续上市。
2003-2007年	首轮房地产调控开启，A股IPO暂停，房企转向港股上市，出现第一个港股上市小高峰。
2008-2009年	调控放松，A股上市窗口短暂开启，房企增发融资显著增加。
2009-2014年	严调控，借壳上市收紧，房企通过复杂方式完成重组上市。
2014-2016年	调控放松，境内债发行体制改革，房企发债和增发融资达到历史峰值。
2016年至今	调控收紧，传统融资渠道受限，美元债、ABS融资方式兴起，分拆上市加速。

2. TOP10房企资本运作平台梳理

房企	资本运作平台	融资方式
万科	A+H上市，境内核心发债主体；海外债发行主体为万科香港	A股、港股、境内发债、美元债、类REITs
碧桂园	境内5个发债主体，港股上市主体为碧桂园控股	境内发债、境外发债、尾款ABS、类REITs
恒大	4个港股上市平台，境内核心发债主体为恒大地产	境内发债、境外发债、物业、汽车、金融板块
融创	境内融资集中于融创地产，境外融资集中于融创中国	境内发债、境外发债、尾款ABS、CMBS
保利	A+H两个开发业务平台，境内发债主体为保利发展	境内发债、境外发债、CMBS、物业费ABS
中海	中国海外发展和中国海外宏洋集团为核心上市主体	境内发债、境外发债、尾款ABS
绿地	A+H两个上市平台，境内发债主体为广西建工	境内发债、境外发债、尾款ABS
世茂	世茂集团和世茂股份为A+H双地产上市平台	境内发债、境外发债、CMBS、物业费ABS
华润	华润置地为港股上市主体，同时为境内发债主体	A股、港股、境内发债、CMBS
招商	招商蛇口为A股上市主体，境内发债主体较多	A股、港股、境内发债、CMBS、类REITs

风险提示

房企融资平台梳理可能存在不完整性。
房地产调控政策可能超预期，影响融资渠道和平台设置。

总结

本文系统梳理了中国房地产企业三十年来的资本运作平台演变，以及TOP10房企的融资结构。随着政策调控的不断变化，房企的融资方式也在不断调整，从早期的A股和港股上市，到后期的债券融资、美元债、ABS融资以及分拆上市，房企资本运作平台的设置日趋复杂。投资者需关注政策变化及房企融资渠道的调整，以全面了解房企的融资结构和风险。

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