宏观固收房地产研究手册第一集_房地产企业融资全梳理

房地产企业融资全梳理总结

核心内容

本报告系统梳理了2006年以来我国房地产企业融资渠道的变迁过程，分析了房地产开发到位资金与房地产投资之间的关系，以及房地产企业融资受限后对资金状况和行业集中度的影响。报告指出，随着金融监管趋严和房地产调控收紧，房地产企业融资结构发生变化，融资渠道更加集中于银行贷款和房地产信托，而其他融资方式如股权融资、债券融资和海外债发行则受到明显限制。

主要观点

• 融资渠道变迁：房地产企业融资经历了“股权为主——非标兴起——定增重启——债券放量——回归信托、贷款”的阶段。
• 融资受限影响：自2016年“930新政”以来，房地产企业融资受限，资金流向信用资质更好的大房企。
• 房地产开发到位资金与投资关系：到位资金走势领先于房地产投资1-3个月，2017年2月到位资金明显回落，5月房地产投资出现拐点。
• 行业集中度提升：2017年以来，房地产行业集中度明显提高，CR5、CR10、CR20分别提升至20%、28%、37%。
• 融资分化：大房企资金状况改善，筹资现金流净额增长；小房企资金状况恶化，筹资现金流净额下降。

关键信息

一、房地产开发到位资金

• 房地产开发到位资金是统计局公布的重要指标，用于反映房地产企业资金情况。
• 到位资金分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金四类。
• 其他资金占比超过一半，以销售回款和债券融资为主。
• 房地产调控收紧后，到位资金随之回落，2017年1-5月到位资金增速降至9.9%。

二、房地产企业融资受限

• 国内贷款：房地产开发贷款重要性提升，房产开发贷款成为房企主要依赖的融资方式。
  • 地产开发贷款余额显著下降，而房产开发贷款余额上升。
  • 房产开发贷款需符合“四三二”规定，即项目四证齐全、资本金达到30%、开发商具二级以上资质。
• 利用外资：二季度起房地产海外债发行放缓，主要由于发改委收紧审核。
  • 2017年一季度房地产企业发行美元债103亿美元，超过2016年全年。
  • 利用外资占比低，不足1%，对整体融资影响有限。
• 自筹资金：股权融资以定向增发为主，但同比减少80%。
  • IPO基本停滞，仅2家房企在2015年上市。
  • 配股极少使用，仅2016年有29亿元配股。
• 其他资金：销售回款显著回落，债券发行大幅缩量。
  • 2017年1-5月房地产信用债发行额同比下降75%，主要受企业债和公司债影响。
  • 信用债主要包括企业债、公司债、中票、短融和定向工具等。

三、房地产企业偿债压力和资金状况

• 偿债高峰：2019-2021年为房地产企业信用债偿还高峰期，每年偿还额高达4000-5000亿元。
• 资金状况：整体良好，但大小房企出现分化。
  • 截至2017年一季度末，大房企货币资金增加360亿元，小房企减少10亿元。
  • 大房企筹资现金流净额同比增长35%，小房企筹资现金流净额同比下降56%。
• 行业洗牌预期：融资收紧下，小房企面临更大的资金压力，部分企业存在潜在信用风险，或被大房企收购重组，行业将迎来新一轮洗牌。

融资结构变化

融资受限程度

信用债分类

风险提示

• 经济下行超预期
• 房地产投资下行超预期