克尔瑞：疫情下北京房地产市场发展趋势报告_21页_1mb

疫情下北京住宅市场形势分析及趋势发展总结

核心内容概述

本文主要分析了2022年北京住宅市场在疫情后的整体形势，包括新房与二手房市场的表现、土地市场动态以及未来市场趋势。整体来看，市场热度有所回升，政策环境逐步优化，预计未来市场将呈现回暖态势。

01 北京当前市场概况

新房市场

• 市场热度回升：2022年北京新房市场成交面积和成交量持续增长，价格小幅上行。
• 供应显著放量：4月供应达到近一年次新高，成交走势平稳。
• 区域分化明显：
  • 主城区（如海淀区、东城区）热度较高，成交占比提升至34%，部分项目如永定府、天坛府、中海汇德里等表现出强劲去化。
  • 环城区域（如顺义、昌平）供应放量，市场竞争加剧。
  • 远郊区（如大兴、房山）需求相对集中，市场热度分化显著。

二手房市场

• 市场企稳回升：自春节后，二手房市场进入恢复性上行通道，成交量高于2019-2020年水平。
• 成交趋势：3月成交量冲高至1.7万套，4月稳中有降至1.4万套，但仍高于1-2月。

02 北京土拍看点

二批次集中供地

• 挂牌地块：共17宗，总用地面积约98万㎡，建筑规模约175万㎡，总起始价约559.7亿元。
• 区域分布：朝阳5宗，丰台5宗，昌平3宗，顺义2宗，石景山和平谷各1宗。
• 地块特点：主城区域释放多宗优质+高指导价地块，预计5月24日后集中竞拍。

首轮土拍冷热不均

• 热门地块触顶：部分地块竞拍达到地价上限，如纪家庙、崔各庄等。
• 远郊地块底价成交：近远郊多宗地块底价成交，市场整体热度下降。
• 楼面价下降：朝阳王四营、崔各庄，昌平回龙观等板块新成交地块楼面价明显下降，房地价差增大，未来项目售价存在下探可能。

03 未来市场趋势展望

政策环境改善

• 全国层面政策利好：六部委对房地产市场平稳发展均表现出积极态度，政策导向由“稳”为主。
• 北京政策调控：2017年后持续严控，2021年限购加码，2022年政策层面刺激需求，消除市场观望，促进交易。

土拍市场分化

• 土拍热度持续分化：主城区优质地块竞争激烈，环城及远郊区地块热度不均。
• 国企央企为主力：房企参拍持稳健理性态度，国企央企仍是土拍主力军。

新房市场趋势

• 预期积极稳健：新房市场在连续两年土地成交不及新房成交的情况下，中长期供给不足，新房存量减少，市场预期将转暖。
• 价格结构性上涨：未来5-6月开发商将加速出货，待售项目集中在主城区，以改善产品为主力，售价7万+起，价格将结构性上扬，但整体稳中有升。

二手房市场趋势

• 复苏中放量：2022年3月以来二手房市场持续复苏，成交量高于2019-2020年水平。
• 潜在客户分流：随着新房项目加速入市，部分区域出现二手房价格倒挂现象，潜在客户或被分流至新房市场，市场将在恢复中放量并出现分化。

总结

• 新房市场：热度回升，区域分化显著，主城区项目去化率高，价格结构性上涨。
• 二手房市场：成交量回升，市场逐步企稳，未来可能因新房分流而出现分化。
• 土拍市场：二批次集中供地释放优质地块，首轮土拍冷热不均，国企央企主导。
• 政策支持：全国及北京政策层面积极支持房地产市场发展，鼓励刚需及改善性购房需求。

整体来看，北京住宅市场在疫情后逐步回暖，政策利好释放，市场预期改善，未来新房与二手房市场均有望迎来更积极的发展态势。