克尔瑞：疫情下北京房地产市场发展趋势报告_1__21页_1mb

疫情下北京住宅市场形势分析及趋势发展总结

核心内容

2022年北京住宅市场在疫情背景下呈现出“小阳春”回归的态势，新房市场热度回升，二手房市场稳中有降。整体市场在政策支持和供需关系调整下逐步回暖，未来市场发展预期积极。

主要观点

1. 新房市场热度回升

• 2021年北京商品住宅市场成交面积突破800万方，整体成交量价齐升。
• 2022年住宅市场持续恢复性成交，3月房企推盘加快，4月供应达到近一年次新高，成交走势平稳，价格小幅上行。
• 区域市场热度分化明显，主城区（如海淀区、东城区）成交占比提升至34%，成为购房热区域。
• 需求聚焦城区优质地段及轨交沿线，刚需及改善型项目成交分化显著。
• 热销项目包括海淀幸福里润园、中海灌德里、天恒学院里、东城区永定府及天坛府、昌平区中海灌智里、门头沟金茂长安悦及峯范北京等。

2. 二手房市场稳中有降

• 自春节后，北京二手房市场成交量进入恢复性上行通道，回升趋势比新房更明显。
• 3月成交量冲高至1.7万套，4月稳中有降回落至1.4万套，但仍高于1-2月。
• 整体市场逐步企稳，但受新房分流影响，部分区域出现价格倒挂现象，可能分流二手房潜在客户。

关键信息

3. 土拍看点

• 二批次集中供地：2022年4月19日，北京第二批次集中供地挂牌17宗地块，总用地面积约98万m²，建筑规模约175万m²，总起始价约559.7亿元，预计5月24日以后集中竞拍。
• 地块分布：主城区域（如朝阳、东城、海淀）释放多宗优质地块，部分地块指导价较高。
• 土拍冷热不均：首轮土拍中，热门地块触顶，近远郊多宗地块底价成交。
• 楼面价下降：朝阳王四营、崔各庄，昌平回龙观等板块新成交地块楼面价普遍下降，房地价差增大，未来项目售价存在下探可能。

4. 未来市场趋势展望

• 政策环境改善：全国层面政策利好不断，六部委对房地产市场平稳发展均表现出积极态度。北京政策调控路径清晰，坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求。
• 土地市场分化：土拍热度将持续分化，主城区优质地块竞争激烈，国企央企仍是市场主力军。
• 新房市场预期回暖：新房市场预期积极稳健，后市将持续回暖升温，开发商将加速出货。
• 新房价格结构性上涨：未来5-6月，待入市项目主要集中在主城区，以改善产品为主力，售价7万+起，价格将出现结构性上扬。
• 二手房市场复苏：随着新房项目加速入市，叠加部分区域二手房价格倒挂现象，二手房市场将在复苏中放量，并出现盘豆分化。

总结

• 北京住宅市场在疫情后逐步回暖，新房市场热度回升，二手房市场企稳。
• 政策层面持续优化，鼓励合理住房需求，稳定市场预期。
• 土拍市场呈现冷热不均，主城区优质地块竞争激烈，国企央企主导市场。
• 新房价格将结构性上涨，整体稳中有升；二手房市场在复苏中面临分流压力。
• 市场未来发展趋势向好，但需关注区域分化及政策执行效果。