2022-06-01-克尔瑞-疫情下北京房地产市场发展趋势报告_21页_1mb

疫情下北京住宅市场形势分析及趋势发展总结

核心内容

2022年北京住宅市场在疫情背景下呈现回暖迹象，新房市场热度回升，二手房市场逐步企稳。整体市场在政策支持和供需关系调整下，预计未来将继续保持稳定增长态势。

主要观点

新房市场热度回升

• 整体表现：2022年1-4月北京商品住宅市场成交面积稳步增长，价格小幅上行。
• 区域分化：主城区如海淀区、东城区成交占比提升，成为市场热点；顺义、大兴、昌平等环城区域供应放量，市场竞争加剧。
• 项目去化率：部分优质项目如永定府、天恒学院里、中海汇德里等去化率较高，达到100%或70%以上，显示出购房需求集中释放。
• 产品偏好：刚需及改善型项目成交分化明显，需求主要集中在城区优质地段或轨交沿线。

二手房市场企稳回升

• 成交量：自春节后二手房市场进入恢复性上行通道，3月成交量达到1.7万套，4月虽有所回落但仍高于1-2月。
• 市场预期：尽管受疫情和新房分流影响，二手房市场整体企稳，部分区域价格倒挂现象可能分流潜在客户至新房市场。

关键信息

土拍市场动态

• 二批次集中供地：2022年4月19日北京发布第二批次集中供地，共17宗地块，总起始价约559.7亿元，预计于5月24日后集中竞拍。
• 地块分布：主要集中在朝阳、丰台、昌平、顺义、石景山和平谷等区域，其中朝阳区和丰台区地块数量较多。
• 冷热不均：首轮土拍中，热门地块如纪家庙、崔各庄等触顶，而远郊地块多以底价成交。
• 楼面价下降：部分热门板块如王四营、崔各庄、回龙观等，2022年新成交地块楼面价较2021年下降，未来项目售价可能下探，利润空间扩大。

政策环境

• 全国层面政策利好：六部委对房地产市场平稳发展表现出积极态度，支持各地完善房地产政策，满足刚性和改善性住房需求。
• 北京政策调控：自2017年以来，北京政策持续严控，18-20年调控深化，21年限购加码。2022年政策层面优化房地产信贷环境，鼓励房企参与竞拍，支持保障性住房与商品房发展。

市场趋势展望

• 新房市场：预计未来5-6月新房市场将持续回暖，开发商将加速出货，待售项目主要集中在主城区，以改善型产品为主，售价7万+起。
• 土拍热度分化：土地市场将呈现冷热不均，主城区优质地块竞争激烈，国企央企仍是市场主力。
• 二手房市场：将在复苏中放量，不同区域市场将出现分化，部分区域因新房价格倒挂可能影响二手房市场。

结构总结

新房市场概况

• 成交量与价格：2022年1-4月新房市场成交量价齐升，供应显著放量。
• 区域热度：海淀区、东城区、昌平区、门头沟区等区域成交表现突出，主城区成交占比提升。
• 热销项目：如永定府、天恒学院里、中海汇德里等项目去化率高，显示购房需求集中。

二手房市场概况

• 成交量回升：3月成交量冲高，4月回落但仍高于1-2月。
• 市场稳定：整体市场逐步企稳，部分区域价格倒挂可能分流客户至新房市场。

土拍市场看点

• 二批次供地：17宗地块，总起始价约559.7亿元，预计5月24日后竞拍。
• 地块分布与热度：朝阳、丰台、昌平等区域地块数量较多，主城区地块竞争激烈。
• 楼面价下降：部分热门板块楼面价下降，未来项目售价可能下探，利润空间扩大。

政策环境分析

• 全国政策：六部委对房地产市场平稳发展表现出积极态度，支持各地完善政策，满足合理住房需求。
• 北京政策：持续严控，18-20年调控深化，21年限购加码。2022年政策优化，支持商品房市场和保障性住房建设。

市场趋势展望

• 新房市场：预期积极稳健，后市将持续回暖，改善型产品为主力。
• 土拍市场：热度将持续分化，国企央企主导市场。
• 二手房市场：将在复苏中放量，区域市场分化明显。

总结

北京住宅市场在疫情后逐步回暖，新房市场热度回升，二手房市场稳中有升。政策支持和土地市场分化将对市场走势产生重要影响，未来市场有望持续稳定发展。