成都天府新区写字楼专题研究-高力国际-2020.7-17页_3mb

天府新区写字楼专题研究总结

核心内容

天府新区作为四川省副省级新区，是全国第十一个国家级新区，其写字楼市场的发展路径备受关注。本文从新区楼宇经济的发展阶段、办公需求特征、市场供应与需求关系等方面，探讨天府新区在写字楼赛道上是否能够后发制人，实现“青出于蓝”的目标。

主要观点

一、新区发展路径回顾：求同存异

天府新区的发展借鉴了成都高新区的成功经验，但亦有自身特色。高新区的发展路径分为三个阶段：

1. 第一阶段：以“天府软件园”为核心，吸引科技、软件500强企业，带动产业聚集。
2. 第二阶段：以政府单位、央国企自用办公楼宇为中坚力量，带动上下游企业。
3. 第三阶段：以市场化写字楼项目为羽翼，承接产业迁移和新设立企业需求。

天府软件园吸引了大量国内外知名电子科技企业，形成了以软件服务外包、通信技术、数字娱乐等为核心的产业生态。高新区的写字楼市场在2019年第二季度已接近成熟，整体入住率高达90%，平均租金较2014年增长超过50%。

二、天府新区写字楼市场机遇与挑战

1. 供应方面

• 发展思路：以产业园为内核，以国有企业为中坚力量。
• 项目分布：
  • 东区：已投入使用的项目包括中交国际中心、中铁卓越中心、中建西南总部大厦等，预计2022年写字楼总存量将达140万平方米。
  • 西区：2018年后集中签约引入央企、省市国企及知名民企总部，预计2023-2025年呈现，总存量不低于东区。
• 开发主体：六成以上项目由央企和地方国企开发，民营企业多为总部行政、创新科研职能。

2. 需求展望

写字楼需求将分为三个阶段：

• 第一阶段：以政府主导产业企业、国有企业自用办公、本地房地产建筑企业及高新区外溢的科技企业为主，倾向租赁政府主导项目。
• 第二阶段：依托已有产业园和央企、国企业务聚集的上下游企业，轨道交通、建筑工程、新兴科技类企业需求增长。
• 第三阶段：随着商务氛围成熟，本地及外来新设立企业、专业服务类企业、贸易类企业将逐步入驻，尤其是受益于四川自贸试验区政策的企业。

3. 企业选址考量因素

• 租金成本：多数企业首要考量。
• 区域通达性与公共交通便捷性：次重要因素。
• 业务所在地：企业倾向于靠近业务地或客户群体。
• 同行业及产业链集聚度：有助于信息获取和上下游协作。
• 楼宇及租户品质：对中大型企业尤为重要。
• 商务配套与人才环境：直接影响企业对人才的吸引力。
• 政策支持：如税收减免、租金补贴等，是政府主导项目的最大竞争力。

关键信息

项目分布与现状

• 天府新区现有租户类型（截至2019年第二季度）：
  • 存量：40万平方米
  • 空置率：35%
  • 平均租金：74.5元/平方米/月

未来发展趋势

• 2025年写字楼总量：预计达250万平方米（仅标准化写字楼）。
• 可租赁面积：80-125万平方米（约1/3-1/2自用）。
• 潜在居住人口（2023-2025年）：15-20万，为商务配套提供支撑。

市场化租赁项目建议

1. 高性价比是早期核心竞争优势：在供应集中、配套不完善阶段，以优惠租金吸引优质租户。
2. 差异化产品组合：建议结合高品质与中等品质办公物业，兼顾成本控制与市场吸引力。
3. 错峰竞争策略：在政府主导项目招商成熟后，市场化项目更具竞争力，需把握节奏，逐步推进。

总结

天府新区在写字楼市场的发展上，虽起步较晚，但具备政策优势和地理区位条件。通过借鉴高新区的发展路径，天府新区有望实现楼宇经济的稳步发展。然而，其发展仍需时间培育，初期应注重高性价比和产品差异化，以吸引优质租户并逐步提升市场竞争力。