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2017年中国写字楼核心趋势总结

核心内容概述

2017年，中国六大城市（北京、上海、深圳、广州、成都、武汉）的甲级写字楼市场均面临显著变化，主要体现在新增供应量的增加、租户需求的调整以及各区域市场格局的重塑。整体来看，新增供应的集中入市将对市场租金、空置率和租户选择策略产生深远影响。

各城市核心趋势分析

北京

• 核心商圈租金上涨：2016年底，北京五大核心商圈甲级写字楼平均有效租金为每月每平方米409.5元，同比上升4.5%。新增供应使空置率升至5.0%，同比上升2.2个百分点。
• 内资企业为主力租户：2016年北京核心商圈净吸纳量为34.8万平方米，占全市总吸纳量的44.4%。内资企业占据总成交面积的81.3%，其中金融业、科技类和专业服务业为主要租户。
• 丽泽商圈潜力巨大：作为离金融街最近的新兴商圈，丽泽金融商务区有望成为金融街外溢企业的首选。预计2017年底将有约60万平方米写字楼竣工，其中20万平方米可对外出租。
• 未来供应影响市场：未来四年，北京写字楼存量将增加50%，租金可能面临下行压力，但核心商圈因地理位置优越，租金受影响有限。

上海

• 新兴商圈崛起：大虹桥、前滩等新兴商圈将成为写字楼租户的重要选择，传统核心商圈如陆家嘴、南京西路面临租金高企和供应紧张的问题。
• 虹桥交通枢纽优势：虹桥核心区写字楼总存量将超过50万平方米，吸引如罗氏制药等大型企业入驻。
• 前滩成为新陆家嘴：前滩世贸中心等项目即将交付，外资企业如UTC、捷豹已提前预定空间，前滩有望成为上海新的金融中心。
• 北外滩升级：金光白玉兰广场等项目竣工，北外滩将成为新的超甲级写字楼集群，拥有江景和租金优势。
• 徐汇滨江文化创意发展：该区域未来将吸引更多文化创意类企业，带动写字楼需求增长。

深圳

• 金融业成为支柱：2016年上半年深圳金融业总资产达12.08万亿元，占GDP比重15%。政策支持如深港通、总部经济计划推动金融产业发展。
• 福田CBD金融总部集中：2017年福田CBD新增金融总部物业77.8万平方米，预计未来五年供应将超112万平方米，进一步巩固其金融中心地位。
• 前海国际金融城建设：前海将推动大量金融总部项目，助力深圳打造国际金融中心。
• 未来供应量庞大：2017-2021年，深圳甲级写字楼新增供应量将超788万平方米，其中金融总部类物业占比35%。

广州

• 珠江新城供应下降：2016年珠江新城新增供应占全市六成，2017年供应骤减至30万平方米以下，市场进入“租方市场”。
• 琶洲成为新热点：琶洲预计2017年有28万平方米优质写字楼入市，交通便利、租金较低，吸引阿里、腾讯等企业入驻。
• 城市规划推动协同发展：琶洲与珠江新城、国际金融城组成“一江三城”格局，促进广州整体商务发展。

成都

• 内资企业主导市场：2016年成都甲级写字楼吸纳量同比大增49.38%，其中天府新城板块增长300%，内资企业成为主要租户。
• 企业升级需求显著：随着甲级写字楼供应增加，租金下降，企业有更强意愿升级办公场所。
• 政策利好刺激需求：高新区“千人计划”等政策吸引内资企业入驻甲级写字楼，进一步推动市场需求。

武汉

• 供应井喷：2016年甲级写字楼存量同比激增51%，空置率攀升至36.2%。预计未来三年年均新增供应44万平方米，2017年存量将翻番。
• 多极化发展：光谷商务区成为新兴商圈，吸引境外资本和高端办公需求。
• 步入“租方市场”：企业将有更多选择，租金谈判空间加大，升级、整合和扩张成为趋势。

主要观点

• 新增供应影响显著：各城市甲级写字楼市场在2017年都将迎来大量新增供应，改变市场格局。
• 租户选择策略变化：核心商圈租金上涨，企业将更多关注新兴商圈，如北京丽泽、上海大虹桥、深圳前海、广州琶洲等。
• 内资企业崛起：内资企业在成都、北京等地成为甲级写字楼市场的主要租户，推动市场需求增长。
• 政策与经济驱动：政策支持和经济发展是各城市写字楼市场增长的重要驱动力。
• 租金与空置率变化：新增供应可能带来租金下行压力，但核心商圈因需求稳定，租金保持平稳。

关键信息

• 北京：核心商圈租金上涨，丽泽商圈潜力巨大，未来四年供应将增加50%。
• 上海：新兴商圈崛起，前滩、虹桥成为新热点，北外滩和徐汇滨江发展前景良好。
• 深圳：金融产业发展迅速，福田CBD和前海将形成高端金融总部聚集区。
• 广州：珠江新城供应有限，琶洲成为企业扩张新天地，城市规划推动区域协同发展。
• 成都：内资企业主导市场，天府新城吸纳量大幅增长，政策利好刺激企业入驻。
• 武汉：供应井喷，步入“租方市场”，光谷和王家墩CBD成为新兴商圈。

联系人信息

• Shaun Brodie：高级董事，大中华区租户研究主管，联系方式：+86 21 2208 0529，shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com
• 林荣杰：董事总经理，大中华区研究部主管，联系方式：+86 21 2208 0769，james.shepherd@dtzcushwake.com
• 张晓端：华南及华西区研究部主管，联系方式：+86 755 2151 8116，xiaoduan.zhang@dtzcushwake.com
• 魏东：华北区研究部主管，联系方式：+86 10 8519 8087，sabrina.d.wei@dtzcushwake.com
• 林珂：华中区研究部主管，联系方式：+86 20 8510 8209，coco.k.lin@dtzcushwake.com
• 温一辰：华东区研究部经理，联系方式：+86 21 2208 0629，ethan.yc.wen@dtzcushwake.com

2017核心趋势报告团队

本次报告由戴德梁行“租户研究卓越中心”团队完成，该中心在多个领域（如资本市场、工业物流、零售商业）设有研究分支，致力于为客户提供深入的市场洞察。