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2025上半年广州房地产市场回顾

写字楼市场

• 供应量激增：上半年新增入市35.9万平方米，同比上升126%，其中第二季度新增供应三个项目共29.9万平方米。供应主要集中在琶洲、金融城和鱼珠新兴商务区。
• 需求与净吸纳量：净吸纳量同比增长20.5%，低于供应量增长，导致空置率达20.5%，半年内上升1.8个百分点。
• 区域差异：琶洲和金融城为主要净吸纳区域，珠江新城和天河体育中心则录得负吸纳。
• 租户结构：科技互联网行业成交面积占比达20%，其中软件企业占据主导；消费品制造业和零售业也有强劲需求。部分企业选择升级到珠江新城和越秀的甲级楼宇。
• 租金趋势：甲级写字楼租金累计下跌3.2%，乙级跌幅更大（4.7%）。租金策略灵活的个别楼宇去化表现较好。

零售市场

• 供应量增长：第二季度新增两个社区商业项目，21.3万平方米。全市零售物业租金累计下跌3.6%，天河路租金半年下跌3.0%。
• 业态变化：超市和百货业态受调改影响集中变动，胖东来模式的超市改造在广州渐趋流行。小众潮牌、IP文创类零售商等新型业态积极布局广州。
• 零售细分：零售业态中，零售业品牌新租占比43%，餐饮41%，体验业态15%。特色餐饮、时尚服装等细分领域表现亮眼。
• 仓储物流多样化布局：仓储市场新增供应集中在白云区和从化区，空置率升至8.8%。

仓储物流市场

• 上半年新增供应31.6万平方米，同比增长1.3倍，供应开始放量，仓储物流市场的竞争加剧。
• 空置率攀升，尤其在白云区和从化区已接近30%。
• 出租需求集中在增城区和黄埔区，新项目预租去化有限。
• 租金持续下跌，累计下跌2.8%，到6月底每月每平方米为37.5元。
• 佛山仓储市场表现相对良，空置率低至2.4%。

大宗物业投资

• 上半年成交总额达64.4亿元，同比增长154%，成交额显著增长。
• 主要是商业地产的投资，包括两个购物中心被纳入收购及另外五个成交案例。
• 企业买家比例下降，自用成为购买的主要目的，投资者偏好变化明显。
• 不良资产交易减少，成交宗数占比仅为15%。

市场展望

• 供应量扩大：广佛地区下半年优质办公和零售物业供应持续上量，广州花都区和白云区，佛山三水区和南海区为主要来源地。
• 租金调整：租金调整压力持续，尤其是仓库和二线城市商业地产。
• 需求结构变化：零售业态不断多元化，科技+零售的双驱动模式逐步显现，投资者结构也在发生变化。

总体展望

2025年下半年，广州房地产市场供应将继续扩大，租金调整压力依旧存在。尽管部分区域自用需求有所回暖，但仍需进一步观察市场是否能抵御未来供应增加带来的压力。零售业态转型升级与科技行业的持续扩张，有望为市场注入新活力与增长动力。