20250720-世邦魏理仕-2025年上半年广州房地产市场回顾_办公楼供应提速_零售物业积极求变_15页_1mb

广州写字楼市场

供应与需求

2025年上半年广州优质写字楼供应大幅增长，新增35.9万平方米，同比增长126%，主要分布在琶洲、金融城和鱼珠三个新兴商务区。第二季度新增29.9万平方米，包含根云广场、广州中国太平金融大厦和广物鱼珠商务中心。

需求方面，净吸纳量同比增长20.5%，但仍低于供应增长，导致空置率增至20.5%，单季上升1.8个百分点。琶洲和金融城为主要净吸纳区域，珠江新城和天河体育中心出现负吸纳。此外，7%的新增供应来自业主自用。

成交亮点

科技互联网行业占据最大成交面积（20%），软件系统开发企业为主，多数位于琶洲。消费品制造业中，快消品表现突出，尤其在琶洲和天河体育中心有大量成交。金融业主要来自保险公司，多迁至珠江新城和越秀的甲级楼宇。

租金变化

第二季度广州甲级写字楼租金环比下跌1.7%，全年累计下跌3.2%。乙级写字楼跌幅更大，达4.7%。琶洲和金融城部分楼宇通过灵活招商策略改善去化。

广州商业市场

社区商业

第二季度新增两个社区商业项目，21.3万平方米，供应量高于2024年全年，空置率上升。零售业态如超市和百货活跃，受租约影响，部分商场进行调整升级。

零售物业

零售业态中，零售、餐饮、体验业态成交占主要部分。特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡、电子产品、快餐为细分业态的热点。零售物业租金持续下跌，第二季度累计跌幅达3.6%。

仓储物流

第二季度新增仓储面积16.1万平方米，集中在白云区和从化区。已成交需求主要来自快运、物流、电商，但由于新增供应压力，空置率上升，部分区域如白云和从化空置率接近30%。仓库租金半年累计下跌2.8%。

大宗物业投资

新增供应

大宗物业市场投资活跃，第二季度成交总额为52.6亿元，同比增长154%。其中，广州购物中心资产包收购占大宗成交总额的69%，商业物业成交占比高达81%。

买家结构

企业买家比例下降，自用目的购入物业的比例上升，办公物业几乎全部用于自用。不良资产交易比例降低。

市场展望

2025下半年广州和佛山仍面临大规模新增供应，尤其是仓储和社区商业领域，市场竞争加剧，租金面临下行压力。佛广市场需关注未来供应结构及退租影响。

市场动态

广州写字楼市场整体存在供需失衡与区域分化，优质供应集中在新兴商圈，但核心区域空置率上升。零售和仓储市场受多变的消费趋势与物流需求影响，市场稳定性待观察。大宗物业投资回暖趋势明显，但需注意历史数据调整（如佛山供应数据变动）所带来的不确定性。