深度报告-20230919-国金证券-房地产服务行业深度研究_物管行业韧性较强_国企物企表现更优_17页_1mb

总结

1. 整体收入与利润情况
   2023年上半年，50家上市物业企业收入总额1248亿元，同比增长94%，但较2022年同期278%的增速明显放缓。主要原因是非业主增值服务受地产下行影响下滑明显，部分民企非业主增值收入同比下滑超70%。归母净利润总额111亿元，同比增长4%，但部分民企因应收账款和商誉计提坏账出现大幅亏损。

2. 国企与民企分化
   国企收入增速达195%，利润增速262%；民企中未展期企业收入增速116%，利润下滑明显（如雅生活服务净利润同比降207%）；已展期企业收入增速-12%，但利润增速较高（+48%）。无关联房企收入增速150%，利润增速6%。国企表现优于民企，与地产行业中国企开发商优势密切相关。

3. 业务结构变化
   基础物管收入占比提升至65%，增速达16%（抗周期性强）；非业主增值服务收入同比下滑17%，占比下降3个百分点；社区增值服务收入增速放缓至7%。民企在业务调整中较为积极，部分企业收缩低效业务，聚焦高利润项目。

4. 财务与运营压力
   行业整体应收账款周转天数增至121天，国企增速仅79天，民企尤其已展期企业压力较大（171天）。商誉总额355亿元，同比下滑134%，并购交易持续减少。净现金流整体充裕，但部分民企净现金流降幅明显。

5. 在管面积增长
   国企在管面积增速达276%，显著优于民企（未展期152%，已展期85%）。国企成为收并购主角，民企则因关联房企交付减少和战略调整，规模增速放缓。

6. 投资建议
   核心推荐国企物业企业（建发物业、华润万象生活、中海物业、保利物业）和民企滨江服务。风险提示包括地产销售复苏不及预期、外拓竞争恶化、增值服务发展受阻、应收账款坏账超预期及商誉减值风险。

关键图表与数据回顾

• 收入：1248亿元（+94%）。
• 利润：111亿元（+4%）。
• 国企与民企收入增速差异：国企195%，民企未展期116%，已展期-12%。
• 基础物管占比65%，增速16%；非业主增值收入-17%，社区增值收入+7%。