> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 物业服务行业2025年年报总结 ## 核心内容 2025年物业服务行业整体表现趋于理性，重点物企营收小幅增长，归母净利润实现双位数增长，部分企业股息率较高。估值和股价处于底部震荡状态，未来有望逐步改善。分析师建议维持“增持”评级。 ## 主要观点 - **行业营收增长**：2025年重点跟踪的21家物业企业实现营业收入2318.94亿元，同比增长5.1%。头部企业表现较好，如碧桂园服务同比增长9.9%，金茂服务和建发物业分别增长23.7%和17.8%。 - **归母净利润增长**：重点物企归母净利润同比增加17.9%，其中时代邻里和绿城服务分别增长263.8%和12.1%。TOP11-15企业实现扭亏为盈，TOP21企业则大幅下滑。 - **毛利率变化**：21家重点物企毛利率均值为19.4%，同比下降1.96个百分点。星盛商业、华润万象生活、宝龙商业毛利率超过30%，而远洋服务和招商积余毛利率低于11%。 - **行政开支下降**：行政开支占营业收入比重平均下降至11.3%，其中15家企业有所下降，而远洋服务上升最多（12.76个百分点），融创服务下降最多（21.97个百分点）。 - **现金流与抗风险能力**：部分企业在手现金超过100亿元，如碧桂园服务、万物云和保利物业，其中时代邻里现金流贡献比值最高（4.3倍）。 - **应收款改善**：多数企业应收款小于营收，星盛商业和招商积余的应收款占比最低（8.39%和17.46%），合景悠活和雅生活服务应收款占比最高（103.26%和66.05%）。 - **商誉变化**：企业商誉规模下降为主，远洋服务下降最多（55.43%），建发物业上升最多（60.66%）。 - **股息率情况**：2025年重点物企平均中期股息率为4.8%，有4家企业股息率接近10%，分别是万物云、星盛商业、金茂服务和时代邻里。 - **在管面积增长**：21家重点物企在管面积平均同比增长4%，其中建发物业和绿城服务增速较快（21%和11%），而雅生活服务为-9%。 - **商管类企业表现**：华润万象生活、星盛商业和宝龙商业在商管领域表现突出，其中华润万象生活新增在管购物中心12个，星盛商业单位面积收入最高（3.64元/平米）。 - **估值底部震荡**：重点物企2025年PE均值为12.21倍，2026年PE均值为10.28倍，对应PEG均值为1.31倍，未来存在长期上行空间。 - **股价走势**：2025年以来，10家企业实现上涨，其中时代邻里涨幅最大（45.98%）；11家企业下跌，其中卓越商企服务跌幅最大（-49.35%）。 - **投资建议**：维持“增持”评级，关注A股招商积余、H股华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、碧桂园服务和越秀服务。 ## 关键信息 - **营收增长**：21家重点物企营收同比增长5.1%，TOP1-5企业营收增速为7.4%，TOP11-15企业扭亏为盈。 - **净利润增长**：重点物企归母净利润同比增长17.9%，其中时代邻里增长最快（263.8%）。 - **毛利率下降**：重点物企毛利率均值为19.4%，同比下降1.96个百分点，多数企业毛利率下降。 - **行政开支占比下降**：重点物企平均行政开支占比为11.3%，同比下降2.45个百分点。 - **现金流状况**：部分企业现金流充裕，如碧桂园服务、万物云和保利物业，其中时代邻里现金流贡献比值最高。 - **应收款改善**：多数企业应收款小于营收，应收状况有所改善。 - **商誉变化**：企业商誉规模下降为主，其中远洋服务下降最多，建发物业上升最多。 - **股息率**：4家企业股息率接近10%，分别为万物云、星盛商业、金茂服务和时代邻里。 - **在管面积增长**：重点物企在管面积平均增长4%，部分企业有较大增长潜力。 - **商管类企业**：华润万象生活、星盛商业和宝龙商业在商管领域表现突出，出租率保持平稳。 - **估值分析**：重点物企估值处于底部，未来有上行空间。 - **股价走势**：2025年以来，部分企业股价上涨，部分下跌，其中时代邻里涨幅最大，卓越商企服务跌幅最大。 - **风险提示**：包括在管面积扩张不及预期、人工成本上升、收并购不及预期、增值服务扩张不及预期和政策风险。 ## 分析师信息 - **涂力磊**：分析师，电话021-23185710，邮箱tulilei@ght.com，登记编号S0880525040101 - **谢皓宇**：分析师，电话010-83939826，邮箱xiehaoyu@ght.com，登记编号S0880518010002 - **谢盐**：分析师，电话021-23185696，邮箱xieyan@ght.com，登记编号S0880525040098 ## 估值与管理规模匹配度 - **市值/合同面积**：重点物企平均为0.62倍，其中星盛商业和华润万象生活比值最高。 - **市值/在管面积**：重点物企平均为0.72倍，其中星盛商业和华润万象生活比值最高。 ## 投资建议 - **关注标的**：A股招商积余，H股华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、碧桂园服务、越秀服务。 - **评级标准**：以相对沪深300指数涨幅为基准，股票评级分为增持、谨慎增持、中性和减持；行业评级分为增持、中性和减持。 ## 风险提示 - 在管面积扩张不及预期 - 人工成本上升 - 收并购不及预期 - 增值服务扩张不及预期 - 政策风险