20210718-开源证券-房地产行业周报_多地推进物管条例制定_厦门物业智慧平台上线_12页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2021年7月18日发布的房地产行业报告指出，物管行业作为房地产细分领域，正迎来重要转型与发展机遇。报告维持“看好”投资评级，认为物管公司成长性仍是短期看点，但内在驱动因素正在转变，市场化竞争能力将成为未来溢价来源。随着外拓时代来临，精细化运营能力对物管公司至关重要，一体化运营管理能力较强的公司有望在行业中脱颖而出。

主要观点

• 行业趋势：大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理能力的公司将更具竞争力。
• 市场表现：2021年第29周，物业板块总市值单周涨跌幅为0.71%，弱于恒生指数（2.41%）、恒生地产类（2.20%）及沪深300（0.50%）。月初至今板块涨跌幅为-8.28%，主要受3月业绩后涨幅较快及限售股解禁影响。
• 个股表现：中海物业领涨，金科服务、建业新生活、华润万象生活等公司港股通持股比例提升明显。
• 政策支持：多地持续推进物业管理条例制定，完善物业覆盖体系。如《张家口市物业管理条例》将于2021年8月1日施行，厦门市上线智慧物业平台，强化物业服务质量与透明度。
• 行业规范：发改委、住建部联合发布《关于推进非居民厨余垃圾处理计量收费的指导意见》，推动行业规范化与精细化管理。

关键信息

物管行业政策动向

• 全国性政策：发改委、住建部联合发布《关于推进非居民厨余垃圾处理计量收费的指导意见》，鼓励建立超定额累进加价机制。
• 地方政策：
  • 合肥发布21项地方标准，涵盖物业服务等领域。
  • 湖北省规定住宅前期物业服务收费实行政府定价。
  • 榆林市规定物业费预收不得超过三个月，物业不能因拖欠物业费断水断电。
  • 山西省计划到2023年底实现物业管理全覆盖。
  • 厦门市开展物业侵占公共收益专项整治。

公司动态

• 宝龙商业：公司商业运营服务分为三部分，包括市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务、商业物管费、租户管理及收租服务、多经业务。2020年单位面积开业收费高达334元/平米，商业物管费从2017年到2020年持续上升，分别为14.95、17.04、19.00、21.01元/平米/月。租户管理及收租服务、多经业务占纯租金收入比例持续提升。
• 金科服务：上半年归母净利预计增长超70%，主要得益于管理面积增加和增值服务收入增长。
• 融创服务：上半年归母净利同比增长超140%，管理规模扩大与盈利能力提升是主要驱动因素。
• 世茂服务：上半年归母净利增长显著，业务拓展与运营效率提升是关键。

投资建议

• 重点推荐：行业龙头碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务。
• 受益标的：宝龙商业、华润万象生活。
• 估值参考：主流物管公司对应2022年PE均值为19倍，部分公司如保利物业、中海物业、金科服务等被评定为“买入”评级。

风险提示

1. 宏观环境风险：宏观经济不景气、居民可支配收入低迷可能影响行业收缴率。
2. 行业盈利恶化风险：人工成本上升、物管费提价困难，导致行业毛利空间压缩。
3. 行业成长性下滑风险：市场竣工率低，物管公司从合同储备向在管项目转化周期延长。
4. 企业运营风险：高管及核心人员变动、收并购存在误判风险。

总结

物管行业在政策推动与市场发展双重驱动下，正经历从传统管理向一体化运营管理的转型。具备成长性与市场化竞争力的公司有望在未来获得更高溢价。尽管短期市场表现一般，但长期来看，行业仍具发展潜力。投资者应关注公司精细化运营能力、管理规模扩张及增值服务收入增长情况，同时警惕宏观经济波动与人工成本上升等风险。