20210110-东北证券-物业管理_政策利好打开行业空间_物业板块持续升温_17页_1mb

物业管理行业分析报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于2021年1月房地产及物业管理行业动态，重点分析了政策变化、市场表现、公司动态及投资建议等内容，指出物业板块在政策利好推动下持续升温，行业空间进一步打开，具备增长潜力的优质物管公司受到市场关注。

主要观点

• 政策利好显著：住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，推动物业服务市场化定价、社区增值服务及业委会建设，为行业长期健康发展奠定基础。
• 市场表现强劲：上周东北地产H股物业指数上涨23.19%，A股物业指数上涨12.68%，远超恒生指数与沪深300指数，板块整体表现强劲。
• 个股表现突出：永升生活服务、银城生活服务、融创服务控股等个股涨幅均超过30%，显示出市场对优质物管公司的偏好。
• 港股通增持趋势：中海物业、碧桂园服务、永升生活服务等公司获港股通增持，其中永升生活服务增持最多，反映出市场对其未来增长的看好。
• 公司动态活跃：多家物管公司发布重要公告，包括永升生活服务拟收购广西彰泰物业、恒大物业发布盈喜、招商积余公开招聘总经理候选人、奥园健康更换执行董事等，显示行业整合与战略扩张加速。
• 社区增值服务潜力大：政策鼓励物管公司拓展社区增值服务，如养老、家政、健康等，且部分公司已具备相关业务基础，未来增长空间广阔。
• 投资建议明确：分析师推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业等具备品牌口碑、科技业务及增值服务优势的公司，认为其未来有望享受更高的估值溢价。

关键信息

市场表现

• H股物业指数：上周收于7097.42点，累计上涨23.19%，远超恒生指数的2.38%。
• A股物业指数：上周收于1981.54点，累计上涨12.68%，远超沪深300的5.45%。
• 个股表现：永升生活服务涨幅最高（+36.90%），其次是银城生活服务（+33.92%）和融创服务控股（+32.87%）。

公司动态

• 永升生活服务：拟以4.34亿元现金收购广西彰泰物业65%股权，对应20年11倍PE。
• 恒大物业：发布盈喜，预计2020年归母净利润约26亿元，同比增长179.4%。
• 招商积余：公开招聘总经理候选人，以进一步激活市场化管理。
• 奥园健康：新任执行董事郑炜具备技术研发背景，公司拟逐步退出医美业务，专注物业管理与社区增值服务。

行业新闻

• 政策支持：住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励业委会成立、市场化定价、社区增值服务发展。
• 地方政策：济南、成都、合肥等地发布相关物业管理条例及意见，推动行业规范化与多样化发展。
• 万物云上市计划：计划打包物业与科技业务一同上市，进一步推动行业整合与升级。

政策点评

• 业委会建设：政策推动业委会成立，有望提升物业费收缴率，为物管公司市场化定价奠定基础。
• 物业费市场化：鼓励物业费市场化定价，拓宽提价空间，利好品牌物业。
• 社区增值服务：政策鼓励物管公司拓展社区增值服务，如养老、托幼、家政等，提升盈利模式多样性。

收并购点评

• 永升生活服务：收购广西彰泰物业，显著提升其在管面积与合约面积，有望实现协同效应，增强盈利能力。
• 协同效应：收购后，永升可利用自身管理优势与彰泰的区域资源，推动市场化外拓与社区增值服务。
• 四轮驱动战略：公司持续践行“关联方+招投标+战略合作+收并购”四轮驱动战略，提升市场竞争力。

投资建议

• 推荐标的：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
• 估值逻辑：优质物管公司具备更高的估值溢价潜力，尤其在政策支持、品牌口碑、增值服务及科技赋能方面表现突出的公司。
• 预测盈利：永升生活服务预计2020-2022年归母净利润分别为3.99亿、6.44亿、9.49亿元，CAGR达57.4%，目标价上调至26.82港元。

风险提示

• 物业费提价受阻：政策支持可能无法完全转化为实际提价。
• 市场竞争加剧：行业集中度提升趋势下，市场竞争可能加剧。
• 外拓不及预期：第三方外拓进展可能不及预期，影响公司扩张速度。
• 增值服务拓展不及预期：社区增值服务尚未形成成熟的盈利模式，拓展效果存在不确定性。

重点公司财务数据

图表目录

• 图1：恒生指数与东北地产H股物管指数对比
• 图2：沪深300与东北地产A股物管指数对比
• 图3：上周物业公司涨跌幅排名情况
• 图4：港股通持股情况（截至20210108）
• 图5：主流物企社区增值服务收入占比
• 图6：主流物企社区增值服务毛利率
• 图7：主流物企规模归母净利率对比
• 图8：主流物企社区增值服务收入占比
• 图9：主流物企社区增值服务坪效（元/月/平米）

总结

整体来看，物业板块在政策利好和市场情绪推动下表现强劲，优质物管公司凭借品牌优势、科技赋能及增值服务拓展，有望持续受益。未来行业集中度提升、市场化定价及社区增值服务发展将成为主要增长点，投资建议聚焦于具备高成长性和市场竞争力的龙头企业。