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碧桂园服务（06098）2022年报点评总结

核心内容概述

碧桂园服务于2022年发布年报，报告指出公司在该年度实现了收入413.67亿元，同比增长43.4%。尽管收入表现强劲，但归母净利润下滑至19.43亿元，同比下降51.8%。公司通过外拓和收并购实现了收入增长，但利润承压主要由于疫情、无形资产摊销成本增加以及应收款减值计提。

主要观点

收入增长驱动因素

• 储备面积转化：公司通过储备面积的转化推动了收入增长。
• 收并购贡献：年内收购中梁百悦服务，带来了收费面积的增长，进一步提升了收入规模。
• 外拓能力领先：公司在2022年末管理物业项目达6,601个，新增品牌拓展项目1,626个，新增年化饱和收入49.04亿元。

利润承压原因

• 毛利率下降：整体毛利率为24.8%，同比下降5.9个百分点。
• 分业务毛利率变化：
  • 基础物管毛利率下降4.8个百分点至25.5%。
  • 社区增值服务毛利率下降7.0个百分点至53.5%。
  • 非业主增值服务毛利率下降27.3个百分点至13.6%。
• 净利率下滑：2022年净利率为5.4%，同比下降9.7个百分点，主要受应收款减值计提影响。
• 费用控制改善：2022年末销管费用率同比下降1.25个百分点至11.22%。

多元化业务布局

• 社区增值服务：2022年实现收入40.2亿元，同比增长20.7%，其中到家服务增长32.6%，本地生活服务增长28.7%，房产经纪增长54.0%。
• 非业主增值服务：收入为26.7亿元，同比下降0.4%，主要受开发业务下滑和疫情的影响。
• 商业运营业务：2022年收入12.9亿元，同比增长96.5%，占收入比重提升至3.1%。

空间布局优化

• 在管面积：2022年末在管面积达8.69亿平方米，较2021年增加1.03亿平方米。
• 区域分布：一、二线城市占比约43%，五大城市群项目占比约58.6%。
• 非住项目拓展：非住项目宅比达64.8%，表明公司在非住宅物业领域的布局持续深化。

产品矩阵与轻资产模式

• 商业产品线：公司已形成包括城市级购物中心「碧乐城」、区域级购物中心「碧乐汇」、社区邻里中心「碧乐时光」等在内的丰富商业产品线。
• 轻资产外拓：2022年新增35个轻资产项目，总建面113万平方米，显示公司在轻资产模式上的成效初显。

关键信息

财务数据与估值

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 预测：预计公司2023-2025年归母净利润分别为44.22亿元、50.31亿元、54.55亿元，对应EPS分别为1.31元、1.49元、1.62元。
• 估值：对应PE分别为8.73X、7.67X、7.07X，显示出未来业绩增长的潜力。

风险提示

• 收并购整合不及预期。
• 业务经营存在不确定性。
• 宏观政策调控不及预期。

结论

尽管2022年碧桂园服务的利润受到多重因素的拖累，但其在收入增长、外拓能力、社区增值服务、商业运营及轻资产模式等方面展现出强劲的发展势头。公司持续优化空间布局，提升品牌影响力，未来业绩弹性良好，有望凭借其行业领先地位实现持续增长。