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碧桂园服务2020年度报告及投资分析总结

核心内容

碧桂园服务于2020年实现了显著的业绩增长，营业收入与归母净利润均实现超过60%的同比增长，反映出公司在多元化业务布局和收入结构优化方面的成效。公司通过拓展多元赛道，特别是社区增值服务，成功将该业务打造为第二大利润来源。

主要观点

• 业绩增长超预期：2020年实现营业收入15.6亿元，同比增长61.7%；归母净利润26.86亿元，同比增长60.8%。
• 收入结构改善：非业主增值服务收入占比下降至8.8%，表明公司正在减少对关联方的依赖，增强自主盈利能力。
• 社区增值服务表现亮眼：社区增值服务收入达到17.31亿元，同比增长100.1%，成为公司第二大利润来源，毛利率达65.1%，保持行业领先。
• 物业管理服务稳健增长：物业管理服务收入达63.22亿元，同比增长37.1%，毛利率上升至34.6%，维持行业领先水平。
• 外拓能力提升：公司通过外拓获取新增合约面积7246万方，占新增合同面积的53.3%，显示出较强的市场拓展能力。
• 三供一业与城市服务增长潜力大：三供一业服务收入同比增长78.2%，城市服务收入同比增长12.9倍，显示出公司在相关领域的快速增长。
• 财务预测乐观：预计2021-2023年公司归母净利润分别为42.33/66.35/102.35亿元，年均增速超过50%。对应EPS分别为1.42/2.22/3.43元，当前股价对应2021-2023年PE分别为42.57/27.16/17.61倍，维持买入评级，上调目标价至91.32港元。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2020年为15,600.42百万元，同比增长61.7%。
• 归母净利润：2020年为2,686.13百万元，同比增长60.8%。
• 毛利率：2020年为34.6%，同比增长4.5个百分点。
• 净利润率：2020年为17.68%。
• 市盈率：2020年为47.71倍，2023年预计降至17.61倍。

资产与负债情况

• 总资产：2020年为31,204百万元，预计2023年将增长至84,831百万元。
• 总负债：2020年为15,045百万元，预计2023年将增长至46,873百万元。
• 资产负债率：2020年为48.21%，预计2023年将上升至55.25%。
• 流动比率：2020年为1.64，预计2023年将提升至1.69。

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：91.32港元
• 当前股价：72.40港元
• 预测EPS：2021年1.42元，2022年2.22元，2023年3.43元

风险提示

• 外拓不及预期
• 社区增值服务拓展不及预期

业务发展

多元赛道布局

• 非业主增值服务：收入占比下降至8.8%，表明公司正逐步减少对关联方的依赖。
• 三供一业：收入占比17.3%，同比增长78.2%，潜力空间有待挖掘。
• 城市服务：收入占比5.7%，2020年收入8.84亿元，为2019年的12.9倍，主要来源于收购满国康洁和福建东飞。

社区增值服务

• 公司已构建六大社区增值服务条线，结构均衡，均已初具规模。
• 社区传媒服务：收入3.5亿元，同比增长273.6%，受益于收购城市纵横后的整合。

分析师信息

• 分析师：王小勇，东北证券建筑建材行业首席分析师，具有13年证券研究从业经验。
• 研究团队：吴胤翔，东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
• 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
• 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
• 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
• 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。

市场基准

• A股市场：以沪深300指数为市场基准。
• 港股市场：以摩根士丹利中国指数为市场基准。
• 美股市场：以纳斯达克综合指数或标普500指数为市场基准。

总结

碧桂园服务在2020年实现了业绩的大幅增长，主要得益于多元化业务布局和社区增值服务的快速发展。公司不仅在物业管理服务上保持稳健增长，还在社区增值服务、三供一业和城市服务等领域取得显著进展，增强了收入结构的稳定性与盈利能力。分析师认为，公司未来三年的盈利增长潜力较大，建议投资者关注其股票，维持买入评级，并上调目标价。然而，公司也面临外拓和社区增值服务拓展不及预期等风险。