核心内容
碧桂园服务（6098.HK）在2021年上半年展现出强劲的增长势头，多赛道拓展成效显现，收入和利润均实现大幅增长，尤其在社区增值服务方面表现突出，推动公司盈利结构优化和独立发展能力提升。
主要观点
- 收入增长显著：2021年上半年收入同比增长84%，达到115.6亿元人民币，主要得益于社区增值服务和新业务拓展。
- 盈利结构优化：社区增值服务对总毛利的贡献占比上升至24%，提升了盈利结构的稳健性。
- 品牌拓展强劲：公司新增在管面积5180万平方米，合约面积8015万平方米，其中第三方拓展占比达56%，超过碧桂园集团的贡献，表明其独立发展能力增强。
- 并购推动规模扩张：通过并购蓝光嘉宝，碧服合约面积将达11亿平方米，管理面积约5.6亿平方米，较去年底分别增长34%和48%。
- 多业务协同效应：拓展城服、商管、商写等新赛道，各板块协同效应增强，成为公司的增长动力。
- 维持买入评级：公司表现强劲，维持「买入」评级，目标价为90.00港元，当前股价为60.20港元。
关键信息
收入与利润
| 指标 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 营业收入（亿元） |
96.45 |
156 |
248.48 |
372.5 |
545.52 |
| 净利润（亿元） |
16.71 |
26.86 |
40.49 |
62.37 |
93.57 |
| 毛利率（%） |
32% |
34% |
34% |
35% |
35% |
| 净利润率（%） |
17% |
17% |
17.2% |
18.3% |
17.2% |
| 每股收益（元） |
0.62 |
0.96 |
1.31 |
1.96 |
2.86 |
| 每股账面价值（元） |
1.98 |
5.29 |
6.86 |
9.24 |
12.27 |
| 市盈率 |
81.3 |
52.1 |
38.2 |
25.6 |
17.5 |
| 市净率 |
25.3 |
9.5 |
7.3 |
5.4 |
4.1 |
| 净资产收益率（%） |
43.8 |
26.9 |
22.7 |
24.7 |
26.9 |
各业务板块表现
| 业务板块 |
收入（亿元） |
同比增长（%） |
环比增长（%） |
| 基础物管服务 |
52 |
30.5% |
11.4% |
| 社区增值服务 |
14 |
132% |
23.9% |
| 非业主增值服务 |
10.6 |
57% |
52.2% |
| 三供一业 |
16 |
72% |
-10.8% |
| 城市服务业务 |
21 |
55倍 |
147% |
毛利率与成本控制
| 业务板块 |
毛利率（%） |
变动（%） |
| 社区增值服务 |
66% |
+0.3% |
| 城市服务业务 |
33.4% |
-13.7% |
| 基础物管服务 |
33.6% |
+2.0% |
| 非业主增值服务 |
50.4% |
+5.6% |
| 三供一业 |
9.4% |
+0.9% |
管理规模
- 总签约面积：2021年达8.2亿平方米，同比增长9.8%。
- 在管面积：2021年达5.6亿平方米，同比增长48%。
- 第三方合约面积占比：由30%上升至46%。
风险提示
- 并购市场竞争激烈：可能影响公司未来并购策略。
- 工资上升：可能对盈利能力造成压力。
- 城市服务板块竞争加剧：需持续投入以维持市场份额。
投资建议
- 评级：买入
- 目标价格：90.00港元
- 当前股价：60.20港元
- 预期收益率：未来6个月投资收益率预期超过15%。
股东结构
公司动态
- 碧服上半年收入同比增长84%，社区增值服务增长显著，成为主要增长引擎。
- 城市服务业务收入同比增长147%，反映公司新业务拓展的成效。
- 并购嘉宝后，管理规模进一步扩大，第三方拓展占比提升，增强公司独立发展能力。
财务预测
| 指标 |
2019A |
2020A |
2021E |
2022E |
2023E |
| 收入（亿元） |
96.45 |
156 |
248.48 |
372.5 |
545.52 |
| 净利润（亿元） |
16.71 |
26.86 |
40.49 |
62.37 |
93.57 |
| 每股收益（元） |
0.62 |
0.96 |
1.31 |
1.96 |
2.86 |
| 每股股息（元） |
0.15 |
0.22 |
0.33 |
0.49 |
0.71 |
| 股息分派率（%） |
25.0% |
25.0% |
25.0% |
25.0% |
25.0% |
其他信息
- 客户服务热线：
- 香港：2213 1888
- 国内：4008695517
- 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，安信国际及其关联方不承担由此产生的任何责任。
- 规范性披露：分析员及其联系者未担任相关公司董事或高级职员，亦未拥有相关财务权益。
