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乾立行研：新一线城市甲级写字楼市场报告（聚焦杭州和成都）

核心内容

本报告聚焦于“新一线”城市甲级写字楼市场的发展情况，分析了杭州和成都两个典型城市的市场表现、租金与空置率趋势、主力租户构成及大宗交易情况。报告指出，“新一线”城市作为国内经济发展的新兴力量，正逐步成为写字楼市场的重要增长极。

主要观点

• 市场增长态势：2018年，国内甲级写字楼新增供应主要集中于“新一线”城市，市场热度持续上升。
• 政策与产业驱动：随着政策优惠力度加大、产业聚集效应增强以及人才吸引力提升，“新一线”城市对企业的吸引力显著增强。
• 租金与空置率分化：各“新一线”城市写字楼市场表现分化，但总体具备良好的增长潜力。杭州市场表现优异，空置率相对较低；成都则因新增供应较多，租金一度承压，但近期已出现回暖迹象。
• 核心商务区发展：杭州、成都等城市的核心商务区在租金和吸纳能力上表现突出，是市场发展的主要引擎。
• 大宗交易活跃：金融机构、地产基金及房地产企业是主要买家，交易活跃度较高，尤其在杭州和成都。

关键信息

杭州市场概况

• 市场表现：杭州甲级写字楼市场表现优异，2017年净吸纳量同比增长近200%，租金水平持续走高，空置率降至10.6%。
• 核心商务区：包括武林、庆春、黄龙及钱江新城，其中钱江新城因新增供应较多，空置率曾达24%，但后期逐步回落。
• 主力租户：以金融、专业服务、TMT行业为主，2017年联合办公品牌开始进入市场，推动空置率下降。
• 大宗交易：2017年下半年，险资、基金公司和房地产企业是主要买家，交易楼面价在23,000-30,500元/平方米之间。
• 未来趋势：预计2018年新增供应达43.3万平方米，总存量将突破300万平方米，空置率可能小幅上升，但租金仍保持增长。

成都市场概况

• 市场潜力：成都甲级写字楼市场被投资者看好，2017年排名中国大陆投资目的地第三位。
• 供应与租金：2017年底总存量达204.11万平方米，租金水平处于“新一线”城市低位，但空置率缓幅回落。
• 核心商务区：包括中央商务区、科技商务区、天府新城和东大街，其中中央商务区租金涨幅达7.5%，空置率下降显著。
• 主力租户：以中资企业为主，其中本土企业占比达47%，外资租户占比降至15%。
• 大宗交易：2017年大宗交易数量达28宗，交易额超350亿元，主要集中在传统地产项目和核心商务区，内资企业占据96%买方份额。
• 未来展望：预计未来三年新增供应将超过100万平方米，主要集中在天府新区和东大街，租金将面临一定下行压力，但整体仍具增长潜力。

其他“新一线”城市简要分析

• 南京：市场处于供不应求状态，空置率低至10%，租金水平较高，但外围商圈租金小幅回调。
• 苏州：市场活跃，租金微升，空置率31.5%。预计2018年新增供应21.6万平方米，未来将有大量优质项目入市。
• 重庆：空置率高达44.8%，租金水平较低，市场面临较大压力，业主多采取降价策略吸引租户。

投资建议

• “新一线”城市写字楼市场具备较高的增长潜力，尤其在政策支持和产业聚集的推动下。
• 相较于一线城市，这些城市门槛较低，更适合中小资本进入，寻找价值洼地和增长机会。
• 随着未来新增供应的增加，市场空置率可能上升，租金面临下行压力，但整体仍处于上升通道。

附注

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