2018-新一线城市甲级写字楼市场报告--聚焦杭州和成都市场_13页-1mb

乾立行研：新一线城市甲级写字楼市场报告（聚焦杭州和成都）

核心内容

本报告聚焦2018年国内“新一线”城市甲级写字楼市场的发展情况，重点分析杭州和成都的市场表现。随着“新一线”城市在政策、产业、人口等方面的持续优化，其甲级写字楼市场正逐步成为投资热点，成为传统一线城市之外的重要增长极。

主要观点

1. 新一线城市市场崛起

• “新一线”城市正成为国内经济发展的新引擎，甲级写字楼市场总量占全国约三分之一。
• 2018年新增供应主要集中于“新一线”城市，显示出市场活跃度的提升。
• “新一线”城市具备较强的产业吸引力和政策支持，尤其是TMT、金融、专业服务等行业，带动租赁需求增长。

2. 市场结构与发展趋势

• 传统一线城市已进入存量时代，核心商圈供给稀缺，而“新一线”城市的新兴商务区成为新增供应与需求的“主战场”。
• “新一线”城市甲级写字楼市场整体处于快速扩张阶段，但短期内空置率偏高，租金面临下行压力，中长期有望回归健康水平。

3. 杭州市场表现优异

• 杭州甲级写字楼市场表现优于其他“新一线”城市，2017年净吸纳量同比增长184%，租金水平居高。
• 钱江新城作为核心商务区，新增供应带动租金上涨，空置率下降。
• 租户结构以金融、TMT及专业服务为主，联合办公品牌开始进入市场，推动空置率降低。
• 2018年预计新增供应43.3万平方米，总存量或突破300万平方米。

4. 成都市场潜力巨大

• 成都甲级写字楼市场在2017年总存量达到204.11万平方米，排名“新一线”城市前列。
• 政府政策支持和产业聚集带动市场回暖，租金止跌回升，空置率逐步下降。
• 外资租户占比下降，本土企业比例上升，显示本地企业实力增强。
• 2017年大宗交易活跃，成交金额超350亿元，主要集中在核心商务区。
• 未来三年预计新增供应超100万平方米，市场仍面临一定压力，但长期价值增长空间广阔。

关键信息

杭州市场数据

• 2017年新增供应28.5万平方米，净吸纳量31.2万平方米，同比增长184%。
• 2017年底空置率约10.6%，接近一线城市水平。
• 钱江新城租金涨幅达8%，空置率下降明显。
• 主要租户为金融、TMT、专业服务企业，联合办公品牌开始进入市场。

成都市场数据

• 2017年底总存量204.11万平方米，空置率约30%。
• 2017年租金止跌回升，中央商务区租金增幅达7.5%。
• 外资租户占比降至15%，本土企业占比达47%。
• 2017年大宗交易数量28宗，总成交金额超350亿元，主要集中在核心商务区。
• 未来三年新增供应预计超100万平方米，主要集中于天府新区和东大街。

其他“新一线”城市简要分析

• 南京：市场处于供不应求状态，空置率约10%，租金水平较高，建邺商圈为吸纳主力。
• 苏州：2017年空置率31.5%，租金微幅上升，未来三年新增供应约65万平方米，主要集中在园区和新区。
• 重庆：空置率高达44.8%，租金面临下行压力，业主通过降价吸引租户，市场承压明显。

投资趋势与展望

• “新一线”城市甲级写字楼市场未来将面临大规模新增供应，空置率可能进一步上升。
• 业主或将通过租金优惠和提高佣金比例刺激市场，租金面临下行压力。
• 需求方面，创新企业和服务行业将成为主力，带动市场增长。
• 相较于一线城市，中小资本更容易进入“新一线”城市，挖掘投资机会。
• 当前“新一线”城市商办资产处于价值洼地，未来增长空间可期。

结语

“新一线”城市甲级写字楼市场具备强劲的发展潜力，随着政策支持、产业聚集和人口流入的持续，市场有望实现更健康的供需平衡和租金增长。