演变中的北京甲级写字楼市场_20页_3mb

演变中的北京写字楼市场总结

核心内容

北京甲级写字楼市场在过去三年经历了显著的变化，主要体现在租户结构、需求引擎和区位布局的演变。金融行业依然是最大的租户群体，而TMT（科技/新媒体/电信）行业则迅速崛起，成为仅次于金融的第二大需求引擎。与此同时，中资企业逐渐取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。非核心商务区和商务园区的崛起为市场提供了更多选择，推动了写字楼需求的外溢。

主要观点

• 金融行业持续主导市场：金融行业在甲级写字楼中的租赁面积占比从2016年的21%上升至2019年的26%，其中证券/基金/期货/信托子行业增长最快。
• TMT行业迅速扩张：TMT行业租赁面积占比从2016年的11%上升至2019年的15%，成为第二大需求引擎。其在科技、互联网等细分领域的增长尤为显著。
• 中资企业主导市场：中资租户在甲级写字楼中的面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%，显示出其在TMT、专业服务和能源等领域的快速扩张。
• 非核心商务区崛起：非核心商务区贡献了全市54%的甲级写字楼净吸纳量，望京成为外溢需求的主要承接地，丽泽和通州等新兴商务区潜力巨大。
• 商务园区成为补充：商务园区以其低成本和税收优惠吸引了部分成本导向型租户，成为写字楼市场的有效补充。
• 灵活办公发展迅速：灵活办公市场自2015年以来增长4倍，但仅占甲级写字楼租赁面积的15%。TMT企业是其主要租户，灵活办公在核心商务区的拓展将更加积极。
• 基础设施带动区位变化：地铁连通性改善、大兴国际机场、环球影城等基础设施的完善，将推动丽泽、通州等新兴商务区的成长，促使租户进一步向南和向东外溢。
• 未来趋势：核心商务区将有相对充裕的甲级新增供应，而丽泽和通州等非核心商务区及商务园区将成为未来租户外溢的主要目的地。

关键信息

• 租户结构变化：

  • 金融（31%）仍是第一大租户。
  • TMT（15%）成为第二大需求引擎。
  • 中资租户面积占比从35%上升至59%。

• 非核心商务区发展：

  • 奥体、望京贡献了大量净吸纳量。
  • 丽泽和通州成为新兴商务区，具备租金成本优势和地铁发展潜力。

• 商务园区角色：

  • 丰台科技园、亦庄等商务园区提供了高品质办公空间和税收优惠。
  • 商务园区将成为写字楼市场的重要补充。

• 灵活办公市场：

  • 总存量面积增长4倍，主要集中在低品质写字楼和购物中心。
  • TMT企业是其主要租户，未来将在核心商务区发挥更大作用。

• 未来市场展望：

  • 中央商务区将有新增供应，释放潜在需求。
  • 科技创新和大资管行业将推动写字楼市场增长。
  • 外资进入门槛的降低有望带动外资租户需求回升。
  • 灵活办公将成为大中型企业的重要选择，尤其在核心商务区。

区位布局演变

市场数据

未来趋势

• 核心商务区：新增供应将释放租户升级需求，但长期仍供不应求。
• 非核心商务区：丽泽和通州将成为外溢需求的主要承接地。
• 商务园区：将为写字楼市场提供广阔腹地，尤其在租金和税收方面具备优势。
• 灵活办公：将成为大中型企业的重要选择，尤其是在核心商务区。

结论

北京甲级写字楼市场正经历结构性变化，金融和TMT行业持续主导需求，中资企业成为市场主力。非核心商务区和商务园区的发展为市场提供了更多选择，而基础设施的完善将促进租户进一步外溢。灵活办公的兴起也正在改变传统写字楼格局，成为未来市场的重要组成部分。整体来看，北京写字楼市场将在供需变化和政策推动下保持增长和活力。