20211215-国金证券-房地产行业研究_按揭改善销售下行_地产投资仍承压_10页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

2021年11月，国家统计局发布全国房地产数据，显示房地产行业整体表现承压，但部分指标出现改善迹象。本文分析了销售、投资、开发资金及政策变化等方面的数据，评估了当前行业形势，并给出了投资建议。

主要观点

1. 销售市场持续低迷

• 全国商品房销售金额：2021年11月为1.4万亿元，同比下滑16%，较10月有所放缓。
• 全国商品房销售面积：1.5亿平方米，同比下滑14%，同样较10月有所收窄。
• 销售均价：11月销售均价为9,597元/平方米，环比下降1.6%，同比上升2.7%。
• 百强房企销售数据：11月百强房企全口径销售金额同比增速为-39%，权益口径为-42%，较10月进一步恶化，反映出部分房企暴雷导致销售承压。

2. 暴雷房企对销售的拖累

• 重点房企表现：花样年、当代置业、佳兆业等房企11月销售同比大幅下滑，分别为-63%、-86%、-93%。
• 国企销售情况：保利发展、中国海外发展、招商蛇口等头部国企销售同比也出现下滑，分别为-5.6%、-21.8%、-13.6%，表明销售市场整体疲软。

3. 开发到位资金改善

• 开发到位资金：2021年11月为1.7万亿元，同比下滑7.0%，较10月有所收窄。
• 国内贷款：1492亿元，同比下滑20.5%，但环比增长8%，表明开发贷发放提速。
• 个人按揭贷款：2,955亿元，同比增长10.6%，环比增长15.7%，按揭发放明显提速。

4. 投资与新开工持续下滑

• 房地产开发投资完成额：同比下滑4.3%，新开工面积同比下滑21.0%，施工面积同比下滑24.7%，表明行业投资意愿偏弱。
• 竣工面积：同比上升15.4%，扭转了10月的下滑趋势，主要由于年末房企结算压力。

5. 政策放松迹象显现

• 多个城市出台购房优惠政策，如荆门、南通、重庆、开封、保定、新乡等，包括购房补贴、契税减免、优先保障绿色建筑等，表明政策端有放松迹象。

6. 投资建议

• 行业基本面：仍偏弱，叠加世茂事件影响，市场对民营房企担忧加剧，板块股价回调。
• 推荐公司：经营稳健的国企，如保利发展、建发国际。
• 未来预期：预计春节后部分民营房企将迎来估值修复，弹性较大的为融创中国和新城控股。

关键信息

• 销售数据：全国商品房销售金额和面积同比均下滑，但跌幅放缓；百强房企销售数据大幅下滑，与全国趋势背离。
• 资金来源：开发到位资金下滑放缓，主因国内贷款改善和按揭发放提速。
• 投资与施工：开发投资、新开工、施工面积同比均下滑，竣工面积同比上升。
• 政策动向：多个城市出台购房优惠政策，以刺激市场。
• 估值情况：覆盖公司中，万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际、龙光集团、金科服务、建业新生活等均被给予“买入”评级，华润万象生活为“增持”评级。

风险提示

• 政策改善效果不及预期：若政策放松效果不达预期，可能继续拖累行业表现。
• 销售数据下滑超预期：若销售持续下滑，可能引发全行业销售危机。

图表附录

• 图表1：全国商品房销售金额与百强全口径销售金额同比增速对比
• 图表2：暴雷房企11月销售金额同比增速
• 图表3：房企未来12个月到期债务情况
• 图表4：近期购房优惠政策城市梳理
• 图表5-24：涵盖房地产开发投资、销售、施工、竣工、土地成交、PE走势、估值情况等详细数据图表。

结论

尽管房地产行业整体表现低迷，但部分指标出现改善，政策端有放松迹象。分析师认为，未来几个月国内贷款和按揭发放可能继续改善，地产板块行情有望回暖。当前阶段，推荐关注经营稳健的国企及具备估值修复潜力的民营房企。