20241124-天风证券-房地产行业研究周报_一线取消普宅非普宅标准_广州落户标准进一步宽松_15页_1mb

房地产行业研究周报（2024年11月24日）

一线取消普宅非普宅标准，利好市场热度延续

政策明确并实施了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，上海、北京、深圳、广州四地陆续落实取消普通住宅与非普通住宅标准。例如，北京自2024年12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度：购买2年以上住房对外销售免征增值税，且契税优惠政策全国统一。取消非普宅标准预计将大幅降低二手房交易成本，尤其是高能级城市，推动二手房市场活跃，助力基本面量价回暖。

此外，广州发布《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》，拟新增两种入户类别（投资纳税入户和安居乐业入户），放宽学历及积分入户要求，取消积分入户年度名额限制。广州作为一线城市率先放松落户标准，体现了需求侧政策发力，有助于激发房地产市场活力。

政策松绑叠加二线城市跟进预期，预计能有效刺激交易活跃度，为行业止跌企稳提供支撑。

成交数据改善，市场信心逐步修复

• 新房市场：11月16日-22日，60城商品房成交面积334万平，同比增速56.6%，环比改善124.1个百分点。一线城市成交102万平，同比增速40.9%，二线城市降幅收窄，三线城市成交同比增长3.1%。

• 二手房市场：17城二手房成交面积200万平，同比增速195.9%，环比改善279.1个百分点。一线城市表现尤为亮眼，同比增速高达368.6%。

随着政策落地，市场成交迅速升温，尤其是二手房市场表现显著。

• 土地市场：上周（11月11日-17日）全国土地成交建筑面积虽同比增长13.6%，但成交总额同比大幅下滑79.7%，溢价率上升至5.16%。

整体来看，政策效应逐步显现，市场交易活跃度上升，政策底基本确认，市场信心有所修复。

投资建议：

基于近期政策动向及市场修复趋势，建议从以下几个方向布局：

1. 困境反转标的：优选未出险的优质非国央企，如龙湖集团、金地集团、万科A、新城控股、滨江集团等；

2. 区域型龙头：如越秀地产、城建发展、建发国际集团；

3. 估值修复机会：如保利发展、华润置地、招商蛇口、中国海外发展；

4. 物管子公司：如中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；

5. 租赁业务相关：如贝壳。

低估值优质非国企和地方企业，尤其是受益于融资、收储政策的标的弹性空间更大。

风险提示：

1. 政策落实不及预期；
2. 销售及拿地行为持续恶化；
3. 信用风险蔓延。